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利息資本化 隱藏龐大開支 內房股整容谷大盈利(轉貼)
內房股債台高築已不再新鮮，除部份本港上市內房股，去年利息支出已較其核心盈利為多，但內房股一般會將支付利息資本化變相谷大盈利，故其龐大利息開支難以在盈利發現，本報將有關資本化利息撇除後發現部份內房股去年盈利跌逾 40%。
發展商則早於去年初已連環舉債，力谷業務延續高速增長之勢，但好景不常，至去年下半年內地樓市市況逆轉，發展商隨即將發展步伐放慢，形成借貸與發展增長步伐失衡，平均負債比率已高達 70%水平。
保利利息開支大增
去年整體負債比率上升之餘，利息開支亦普遍有上升迹象，根據本報統計，普遍本港上市的內房股，於去年利率開支最少上升近 20%，最多升近兩倍，普遍利息成本按年增 40%至 50%，以保利香港（ 119）增長按年增幅最大達 1.83倍至 33.08億元（人民幣．下同）。當中亦不乏利息成本較公司盈利為高的例子，過往一直以來眾所周知的高負債公司，普遍支付予「債主」的利息支出已高過盈利，其中以綠城（ 3900）最誇張，利息支出高過核心純利近 40%；其次遠洋地產（ 3377）、保利香港以及恒盛（ 845）利息支出均高於其核心純利。但利息成本卻因開發貸可資本化入賬而未有完全在公司盈利中反映，本報以本港 13間內房企業作統計，將公司利息資本化金額抽出，再乘以 0.75（即 25%稅率），再減公司核心盈利後發現，其盈利隨即較其公佈數字銳減 20%至 80%。
遠地實際少賺逾 40%
若以相同標準按年比較，內房股去年業績表現隨即高下立見，其中老牌內房股如龍湖（ 960）、合景泰富（ 1813）、雅居樂（ 3383）以及富力（ 2777）盈利仍有逾四成至七成增長，但世茂（ 813）、遠洋地產則分別錄得近 40%以及逾 40%倒退，而保利香港亦錄得逾 7%盈利跌幅。一直均以高負債冠絕內房的綠城，以去年盈利計，撇除利息資本化因素後，盈利較公佈的 25.89億元銳減 85%，但按年比較卻出現「轉虧為盈」，由 2010年輸 5.76億元改善至去年賺 2.64億元。事實上，內房股由今年初以來股價已出現復蘇，有中資行分析員坦言，內房股於利息資本化後，盈利確實有「煲大咗」的情況，若撇除有關因素，再按以市盈率計，個別內房股股價可能會相對偏高。
話你知：借貸成本可列資產
根據企業會計準則，若企業部份資產相關貸款，需要經過長時間的購建或者生產後，才可使用或進入銷售狀態，其借貸成本則可資本化，有關資產包括固定資產、投資性房地產及存貨等。借貸費用資本化條件是有關資產已購建，借貸費用亦已支付，以及項目已進入可銷售狀態。從會計上有關利息可不用以費用出賬，而是列入為公司資產。以某內房企業為例，該公司總貸款金額約 350億元，總利息費用支出約 23億，但經資本化後，其於財務報表上財務費用只有 5億。
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在線雷達
發表於 2012-4-12 01:37:53
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置頂
推舊帖
收嗲鳥
吾巧亭
油顏色
惱, 利息資本化看來是另一區的, 不過特意來此發主題, 畢竟人流較多, 希望多點討論
發表於 2012-4-12 09:31:02
大約在秋季
同粉飾櫥窗一樣
看來不太受歡迎
又真係
慳番
..............管兄原來係 專業 會計人仕 ......
只是一般文員, 不專業的
有時間就寫篇文章