屏風樓既認識 (二)

呀吓 · 發表於 2012-4-11 02:48:20

本帖最後由呀吓於 2012-4-11 03:24 編輯

之前講過下屏風樓既影響，等大家都有個實在一些既概念，咁點解近年可以起到咁多屏風樓而舊時又好似無既呢？

促成屏風樓的成因

導致屏風效應惡化的原因主要有以下幾點：
1)受當時回歸後每年八萬五千個單位的建屋政策影響，市區重建和新發展地區一度以高達八至十倍的地積比率興建住宅。另政府為改善社區環境，提供誘因令發展商興建休憩用地等公共設施，以換取額外的面積而不計入總建築面積，亦即俗稱的「發水面積」，令項目發展密度較原先規劃大；

2) 隨著建築技術的提升，同時為了獲得更佳的景觀、通風和寧靜的居住環境，建築物的平均高度由六十年代的十至二十層增加到現時普遍四十至六十層不等；

3)市區發展由以往通過單幢式建築逐步漸進的過程，演變成今日大型綜合的模式，間接控制了樓宇的佈局。另為了騰空地方增建泳池、體育場地等會所設施，以及減少單位互相對望的情況，都會催化一字排開的佈局。

由此可見，其實政府係為左推行積極地興建住宅樓宇既政策之下，而提高左地積比率及一籃子既誘因 (incentive) 俾發展商去積極發展住宅。係唔係官商勾結政府明益地產商我唔去評論，因為退後一步黎睇，當時要積極推行一個政策又要社會去配合既時候，無一定既 incentive 點會有人理睬。而政府係提高地積比率時，並未有週詳咁係城市規劃層面上作出控制，例如樓宇密度對現有街道係採光同風向對流既影響，同埋設計地塊既佈局。將軍澳係一個典範，所有地都係大大塊咁賣出去比人發展，但係就無規範到佢地既佈局，卒之就搞到個個屋苑都起個15米高既咸煎餅基座 (podium)做商場同會所（因為建築物條例容許15米以下非住宅用途可以有100%覆蓋率 site coverage），然後一字排開對住個海，跟住縮後少少留返個位做露天泳池同埋砌個花園出黎比睇唔到海景既單位做園境。結果就係搞到條馬路只會比車行，行人路只係比一些唔識路行錯路既區外人間唔中行下咁。

所以，我好認為政府其實係規劃發展既時候，係好應該進行一個能夠全面性去設計地區佈局既規範，以唔同地塊用唔同地積比率同高度限制去設計整體既城市佈局，然後擺入地契條款內去執行，當然政府有無呢種人材呢種願景呢種決心係另一個政策層面上既考慮，因為咁樣用地契條款去推行既話對賣地收入同發展意慾可能會有影響。

其實，政府係近年社會既反應同專業團體既意見之下，對之前既一籃子誘因發水既原素已經作出檢討同控制，並且同時加上可持續發展既要求去所有新既發展上面，希望能夠控制愈黎愈嚴重同埋愈黎愈受重視既熱島效應（屏風效應）。詳細內容會係另一帖介紹，因為我已經好眼瞓喇！

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呀吓 · 發表於 2012-4-11 15:18:17

煩惱發表於 2012-4-11 11:13

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好贊同的確係城市規劃做得 5 好 ... 但如果限制佈局 ... 加入地契去限制 ... 邊有發展商肯投地丫 ... 就算 ...

所以呢個就係政策層面既問題囉...

呀吓 · 發表於 2012-4-11 15:36:34

煩惱發表於 2012-4-11 15:20

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正苦成日刀咁著重營商環境所致 ... 5 係刀 5 會成日比人話官商勾結啦 ... ...

概念同願景既問題姐, 新果份"可延續發展設計指引" 都令到所有發展商同建築師好頭痛架, 又唔見有人讚政府無官商勾結?

果份"可延續發展設計指引"大概內容我會遲少少出帖介紹一下.....

entry1 · 發表於 2012-4-11 16:15:59

呀吓兄提及類似將軍澳, 或者一d新界大大塊既地皮, 規劃真係好差,

但我想問下對於市區重建項目又點睇法呢?

地盤收返黎, 蚊型, 為左起高幾層, 變左每層都係縮水樓咁,

市區地有限, 又很難一次大規模重建, 沿用現時比率,

雖未算屏風, 但就一座座臘腸型, 好浪費地皮

entry1 · 發表於 2012-4-11 16:39:08

煩惱發表於 2012-4-11 16:22

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咁呢個似乎冇計喎 ... 有得揀你刀會用盡個地積比率同高限架啦 ...

所以我覺得屬於市區重建既地, 應該係有規劃下設好高限既同時, 適量放寬個地積比率

entry1 · 發表於 2012-4-11 17:26:21

煩惱發表於 2012-4-11 16:40

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如果放寬 ... 咪變成一塊塊神主牌咁囉 ...

咁又未必, 市區重建而家一般8-10倍, 當個地盤仔約4000尺, 9倍, 如果起30-35層,

除左基座個商場外, 可以想像到條臘腸佔用到塊地既平面面積都唔知有無一半,

稍為放寬, 都未有耐起到個神主牌啦

entry1 · 發表於 2012-4-11 17:46:06

煩惱發表於 2012-4-11 17:28

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依家係咪 5 止 8-10 倍呀 ? 雖然地區 5 同有分別 ... 但好似冇咁少嘛 ...

我諗應該係咁上下, 問下呀兄熟d,

如果多d既, 我果邊就無咁多"香"啦

entry1 · 發表於 2012-4-11 17:59:55

煩惱發表於 2012-4-11 17:53

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如果得 8-10 ... 4000 呎地皮 ... 35 層計 ... 每層咪得千鬆 ... 5 會咁少嘛 ... ...

你睇下我果區, 20-30年既樓, 一般25層以下, 每層都有千五左右,

再睇下新既uni-q, 3-4個number(街號), 起出黎每層3伙, 唔係千零係咩wor

呀吓 · 發表於 2012-4-11 19:35:57

煩惱發表於 2012-4-11 17:28

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依家係咪 5 止 8-10 倍呀 ? 雖然地區 5 同有分別 ... 但好似冇咁少嘛 ...

逐樣傾，ok?

根據建築物條例，要決定地積比率可以有幾多係基於兩個因素：
1. 塊地係屬於第幾類地盤，香港分A,B,C三類地盤，分別方法係根據塊地貼住幾多條唔少於4.5米既道路，class A-1條，class B-2條，class C-3條。class A 既地積比率比較少，class C 既地積比率最多。
2. 建築物既高度，愈高既樓地積比率愈高。
而全香港既樓，假設規劃署同地政署都無規範的話，咁住宅用途最高既可容許地積比率係10， class C site，樓宇高過61米以上（大概20層高既樓已經高過61米）

其實高度限制係由規劃署及/或地契去管制，建築物條例並無對個別地盤有高度既規範。

而除左地積比率同高度限制之外，其實仲有一個因素係規範住個發展既，就係上蓋面積百分率（簡稱覆蓋率 site coverage)，係指支＂香＂既面積佔整個地盤既幾多百分比。假設最支樓高過61米，其 site coverage 最多只係40%（class C site)。

所以其實無論地積比率同高度再放唔放寬都唔係直接影響幢樓係咪似神主牌，而係幢樓既佈局，取景，座向等既取向。所以我之前都有提過呢樣野建築師責無旁貸就係咁解。

沉淪為誰 · 發表於 2012-4-11 19:38:57

呀吓發表於 2012-4-11 02:48

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之前講過下屏風樓既影響，等大家都有個實在一些既概念，咁點解近年可以起到咁多屏風樓而舊時又好似無既呢？ ...

屏風效應非常嚴重

呀吓 · 發表於 2012-4-11 21:36:37

本帖最後由呀吓於 2012-4-11 21:38 編輯

煩惱發表於 2012-4-11 19:43

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咁高限咪會影響到地積比？我有冇理解錯？

而如果地皮 4 邊刀係路...咁算 class c ? ...

全中！
所以除非個高度限制係少過61米，咁每一幢樓大致上可以係一樣，當然會根據週圍環境而有所不同，例如對於窗口採光既要求，不過呢尐就太複習唔係咁易可以＂深入淺出＂咁解釋囉！

大部份建築師由於局限於顧問成本同＂要炒盡＂既發展商中指，都會開個岩例得黎又最大面積，能夠用最平建築成本去起既住宅樓宇設計。而呢種樓宇設計往往就係一種平面圖跟住層層一樣起上去，咁咪好容易變成千篇一律既神主牌囉！

yk8686 · 發表於 2012-4-11 22:49:51

呀吓發表於 2012-4-11 19:35

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逐樣傾，ok?

根據建築物條例，要決定地積比率可以有幾多係基於兩個因素：

咁樣理解唔知有無錯，當決定左塊地嘅地積，計出可建面積後，在認可合例下當然盡量起得高，但起完都唔可cover多過40%塊地。
係咁嘅遊戲規則下建成一支支香，責任就在政府和個規則是否過時呢?

呀吓 · 發表於 2012-4-11 22:57:20

本帖最後由呀吓於 2012-4-11 23:04 編輯

yk8686 發表於 2012-4-11 22:49

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咁樣理解唔知有無錯，當決定左塊地嘅地積，計出可建面積後，在認可合例下當然盡量起得高，但起完都唔可co ...

第一部分：無錯！

簡單黎講就係咁！
第二部份：又唔可以話過時既，由於屋宇署既建築物條例係廣義咁使用於全港既地方，所並唔能夠 tailor made to specific site, 而對特定地區既發展唯有靠規劃署既 outline zoning plan 或者地政署既地契去規範了！

而政府一向係利用呢三個部門分別由唔同層面去分擔規範發展既重任。
所以我地每次都要 check 晒呢三樣既資料至可以做到個 development potential proposal 比客人囉！

yk8686 · 發表於 2012-4-11 23:38:10

我明白個規則係應用於全港，問題係幾十年前，人少屋又唔高，亦少大塊地皮起大屋邨，所以港九巿區大多單楝樓，每當重建亦難有大地盤，而呢D規則用在新供應的大地皮上無問題，用係早年巿區亦可，但用在今日對巿區樓咁高需求就似乎不太恰當啦

yk8686 · 發表於 2012-4-12 10:51:15

所以我覺得呢個規則對巿區重建可以話係過時，間接造成市區樓供應不足

entry1 · 發表於 2012-4-12 11:15:39

煩惱發表於 2012-4-12 10:59

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幾十年前冇卵呢 d 野呱 ...

但其實吓吓刀一大個 site 咁好嘛 ? ...

幾十年前, 無咁追求高度, 你睇d唐樓, 好多甚至係一棟棟連住黎起, 同時亦可能係矮既關係, 無左
今日好多新發展區, 推出既地大大塊, 如果能夠好好規劃, 確係比以前好, 至少再過幾十年要重建時, 無左今日市區樓既怪問題

entry1 · 發表於 2012-4-12 12:06:51

煩惱發表於 2012-4-12 11:37

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以前起樓技術又冇依家咁高呢 ...

其實吓吓大塊地 ... 規劃係易咗 ... 但公眾地方就少咗好多囉 . ...

地少人多, 迫埋一堆囉

韋小寶. · 發表於 2012-4-12 12:20:47

呀吓發表於 2012-4-11 02:48

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之前講過下屏風樓既影響，等大家都有個實在一些既概念，咁點解近年可以起到咁多屏風樓而舊時又好似無既呢？ ...

寫得可可

依家香港天氣一年熱過一年...加埋屏風樓...仲典住得人

韋小寶. · 發表於 2012-4-12 12:25:54

煩惱發表於 2012-4-12 12:23

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黑版搵你喎 ... 你咁耐刀 5 去佢度 .... 你屎喇你 ...

有D貢既樹

Sumeda · 發表於 2012-5-30 07:31:15

The 15 m requirement may not be a major reason, coz the pre-war or 60's buildings have balcony projecting beyond the boundary line which exceeds 100 SC

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