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轉載一位建築師的文 章, 其內容值得一看及討論
市民窮一生積蓄購買物業﹐是一項重大承擔﹐絕對不能兒戲。為防賣樓「呃秤」或誤導買家﹐政府終於順應民意﹐決心立法規管一手住宅物業銷售﹐建議法例的兩個月公眾諮詢期已於上月底完結。
最受公眾關注的當然是以「實用面積」計算呎價﹐此舉亦廣受大眾歡迎。相信不久將來﹐一直沿用的「建築面積」﹐便會成為歷史名詞。
住宅未落成﹐買家沒法親睹物業才買樓﹐唯有靠發展商提供的資料。一直以來﹐住宅銷售都以建築面積公布呎價。而建築面積亦往往包括住宅單位以外的攤分公用地方面積。這些公用地方通常都包括了入口大堂﹐升降機大堂﹐升降機槽﹐走火梯﹐電錶房﹔更可加上空中花園﹐住客會所﹐隔火層﹐垃圾房﹐電力變壓房等。
由於建築面積沒有統一的定義﹐發展商從來都是各師各法自行演譯﹐甚或跨大建築面積﹐令呎價降低以吸引買家。此舉令建築面積變得虛無飄渺﹐買家亦無從量度。究竟那個樓盤較抵買﹖市民根本沒法比較。
老實說﹐賣樓建築面積如何計算？連建築師都答不出。
反之﹐實用面積便有統一的定義﹐買家亦較容易量度確認。實用面積﹐就是指單位外牆以內﹐包括露台和工作平台的樓面面積﹐當中也包括外牆、結構牆、柱子和間格牆﹐相隔兩個相鄰單位的間隔牆則各佔一半。換句話說﹐實用面積並不等同可放置家具的地面面積。實用面積有多「實用」﹖便要視乎外牆和結構牆的厚度了。
用實用面積計算呎價﹐跨大建築面積令呎價看來較低的誘因便會大大減低﹐發展商胡亂「發水」的情況應會減少。
不過﹐諮詢文件建議有關措施只管私樓﹐而由房委會興建的居屋則可獲豁免。筆者認為﹐既然同樣是一手樓住宅﹐既然用實用面積計算呎價是方便市民比較﹐故此私樓和居屋的規管應該一視同仁。
市民買一手樓的另一參考﹐就是參觀示範單位。發展商為吸引買家﹐不時出盡法寶﹐把示範單位打扮得美輪美奐。為了令單位看起來比真實的寬敞﹐往往把間格牆和房門拆掉﹐打通房間﹐或把磚牆換上透明玻璃﹐以增加空間感。這些都是無可厚非﹐不存在欺騙成分﹐買家入伙後大可「照辦煮碗」。但若然是把外牆或結構牆也拆掉﹐便不能反映真實情況﹐便是過分了。因此法例建議在示範單位之外要設有未經裝修的「清水房」﹐更不能把門和牆拆掉﹐亦不能增設售樓書所述以外的裝置﹐裝修和用料。再者﹐賣方要容許參觀者在示範單位內「度尺」﹐和在清水房內拍照。
「清水房」要以真身（交樓標準）示人﹐買家便無需擔心被誤導了。
近年賣樓廣告可說是層出不窮﹐創意無限﹐天馬行空。賣的不僅是住宅單位﹐而是夢想中的生活模式。例如住客出入有馬車接送﹐會所泳池有俊男美女﹐露台上有美酒佳餚﹐鄰居是世界小姐﹐戶外的景觀是青山綠水﹐或是華麗夜色美景﹐甚至遠眺法國南部等等。這些景象﹐與實際環境明顯有天淵之別。這些景象﹐只會在夢境中才會出現。
為了確保準買家不受廣告誤導﹐政府有意加強銷售廣告所發布的資料。政府建議﹐禁止在所有形式的廣告提供虛假或具誤導性的資料﹐否則便是違法。不過何謂虛假失實﹖講明是造夢看見的又算不算失實﹖便有釐清的必要了。
十分認同政府需要革命性地改變配時容易被濫用及引起誤導的建築面積計算方法, 但回想80年代的售樓廣告, 政府亦沒有監管過內容, 但那裡會有現在的誤導方法? 所有廣告皆如實地標明實用面積, 十分見洗, 只是現在的發展商不老老實實地推銷自己的貨品, 所以才要被監管吧! 又怎麼能怨政府插手干預呢?
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發表於 2012-2-6 15:02:31
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