半數人用40%收入交租

entry1

煩惱 發表於 2011-9-14 17:58

                               
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你個假設 ... 好似諗錯咗 ...  

1) 有能力 fullpay 一間 ... 資金可能儲咗好耐 ...

1 如果係低收入, 儲得夠錢黎頭都白啦, 結果同3都係快退休咯

2 係佢父母有能力, 都唔係佢本人

4 佢買連約單位,租都會當8成係收入既(近期緊左仲得唔得就唔知)

我假設係當一個20k收入既人, 如能fullpay 一個2m既單位, 太貴買唔起亦儲唔到

如分兩間50%即係按返2m

利率（年息）：            4.5 (壓測)
按揭年期（年）：     25          
貸款額（港幣）：    2,000,000

月供款額（港幣）：11117

未爆人工, 如果連租約買, 收入再加大, 應該ok

掉轉黎講, 一個月入當10k既人, 又無乜可能"正常"咁儲到fullpay既2m啦
就算得都返左去#1果度, 除非中六合彩或係炒野高手啦

煩惱兄, 我咁計有無破綻?

arthurdad

entry1 發表於 2011-9-12 10:19

                               
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ching, 你供樓有一大截係還本金, 供完就係你既,

比人地租樓好好多啦 ...

x2
Ching, you are very rich indeed!

entry1

煩惱 發表於 2011-9-14 20:41

                               
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1）月供萬一....月入兩萬...點供？

2）租金銀行唔計入息....就算計...掉空果陣點算？

1）月供萬一....月入兩萬...點供？

11K呢個係壓測, 實供9000 (2.5%)

2）租金銀行唔計入息....就算計...掉空果陣點算？

所以佢要買連約盤, 有張租約銀行肯計80%租金入去當收入, 呢點我都用緊(今年6月)
boc同hsbc都得, 但近期收緊左情況有無變就唔知

3）你個假設係單身人仕... 其實比你都唔會咁搏...

4）我好少建議客人做 25 年期... 短線又冇肉食...長線又冇咁長命... 太多變數喇...


呢個做法表面幾搏下, 但人工日後會加, 個 loan 會隨銀紙貶值,
更重要係, 佢個出租單位, 租金約6-8K, 睇地點啦,
收入-(供款+差管, 約5.3K), 應該仍有錢剩, 變相減輕左自住樓既負擔, cash flow無問題
實際上, 收入 - (利息+差管, 約3K), 每個月係凈賺左3-4K


我都係大家吹水, 煩惱兄唔好介意啊
呢個亦係我呢兩年用既模式

呀吓

entry1 發表於 2011-9-15 00:06

                               
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1）月供萬一....月入兩萬...點供？

11K呢個係壓測, 實供9000 (2.5%)

佩服師兄咁好數口，我唔識計依D數，所以始終都唔會置富.... 資質差一見依D就頭都大埋！

entry1

lha 發表於 2011-9-15 00:27

                               
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佩服師兄咁好數口，我唔識計依D數，所以始終都唔會置富.... 資質差一見依D就頭都大埋！ ...

師兄客氣啦, 我計既數係現實版試過,
但亦同意只係適用於目前超低息期,
特別係用緊

劍劍2号

供25年.....如果"定息"會吾會好D

entry1

煩惱 發表於 2011-9-15 11:05

                               
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其實我覺得太進取 ... 因為太多假設 ... 加息就當影響唔大 ... 但租客會走 ... 有機會掉空 .... 人工又唔 ...

要 2變4 4變8而家難好多啦, 借唔到咁多, 睇返舊文章講以前既人就得, 升左加按又買

加埋今日樓價高左, 平均新做都要2%息, 再玩亦唔易,

我揀25年係因為顧及上面提到, 掉空, 失業, 維修...等問題, 唔想個cash flow太緊, 反正低息下, 10年 20年都係比多少少息, 當買個保險, 因為投資性質, 正路好少會hold到尾架嘛

至於風險, 認真去講, 好睇個人短期(3-5年)既工作收入穩唔穩定, 因為還 loan 係死數, 捱過頭幾年就好好多, 正如八十年代時, 我父母當年買間唐樓都同銀行借左十幾萬, (當時間樓都係三幾十萬), 今日銀紙貶晒值, 隨便一張或幾張卡都碌到個數啦, 銀碼好似一下子變成細好多

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劍劍2号 發表於 2011-9-15 11:21

                               
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供25年.....如果"定息"會吾會好D

而家黎講, h 同 p 相差咁少就緊係定息,

但過去一兩年, h plan <1%, p plan>2%, 差成厘息, 等如倍幾息, 所以用h 抵

都係果句, 投資既野好少玩到尾

劍劍2号

老世~我刀未供過樓,未供過車.......点知咩咩是h同p

有朋友10前買居屋~供25年定息, 所以問一下

entry1

煩惱 發表於 2011-9-15 11:36

                               
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要變多間又唔一定要加按嘅 ... 我有個客借 load 都係做 5 成 5 年 ... 計埋租金 ... 仲要出錢供 ... 但唔 ...

煩惱兄個大客點同呢, 呢d等如降班出賽, 贏硬既.

用返我上面個case, 月入2萬玩2M樓, 月入10萬既又走去玩2M樓, 緊係快搞掂啦

高收入人仕, 本來就富裕, 亦有條件玩降班,

但對個低收入既人, 唔搏就連個出路都無埋

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劍劍2号 發表於 2011-9-15 11:59

                               
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老世~我刀未供過樓,未供過車.......点知咩咩是h同p

有朋友10前買居屋~供25年定息, 所以問一下 ...

邊有你咁富貴呢

劍劍2号

entry1 發表於 2011-9-15 12:01

                               
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邊有你咁富貴呢

又味係三歺一覺

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劍劍2号 發表於 2011-9-15 12:04

                               
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又味係三歺一覺

唔係三餐一"篤"咩

劍劍2号

煩惱 發表於 2011-9-15 12:06

                               
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我都係十年前買居屋 ... 但冇做定息 ... 2m 樓下個價 ...其實相差唔遠 ... 都係果幾百蚊上落 ...  ...

你又係25年

entry1

早幾年買乜都升啦, 我上年果件到今日都升左45%啦

劍劍2号

煩惱 發表於 2011-9-15 12:10

                               
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係呀 ... 反正都係自住 ... 咪供長 d 囉 ...

兵區呀........

劍劍2号

煩惱 發表於 2011-9-15 12:17

                               
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黃大仙區 ...

居屋~王牌

綠化一流, 刀好大地方喎

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煩惱 發表於 2011-9-15 12:16

                               
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所以 2 變 4 其實唔難 ...

你自己令外有筆錢再加落去就係咯

當買入時2M, loan 左1M, 而家比你升50%, 帳面贏1M, 加按cash 50萬,

同期既樓價亦升50%, 你拿住果50萬買得乜呢

隨非又係有錢人玩意, 降班出賽, 原本果層係20M, 套左5M出黎買間細野

ohai

其實很多居屋屋苑比很多舊式私人樓好。

回覆1樓:
供款約四成是一個進取的方法, 下面有兩個方程式可供參考。不過同時提醒一下，“浮動利率按揭” 與 “定率按揭” 的選擇同樣重要，因為這幾年是處於低息的環境會令人忽視利息的長遠變動。當然， 樓主當然也會加人工而令供款更簡單。


以下內容摘自陳蕙倫撰寫的“輕輕鬆鬆做業主 嚴守供樓方程式”
http://re.singtao.ca/toronto/info/index.php?NodeID=59&ID=1182

做業主當然是人生大事﹐但當你計劃買樓之前﹐一定要考慮清楚自己的還款能力﹐亦要計算一下每個月你可以負擔幾多供款才不至影響到家庭的生活質素﹖理財專家設計出兩條供樓方程式﹐只要你依足去做﹐就可以快快樂樂﹑輕輕鬆鬆做業主。
第一條方程式簡稱PITH，其實是Principle、 Interest、 Taxes和 Heating Expenses的縮寫。中文就是本金﹑利息﹑稅項和電力支出。

這一條供樓方程式規定﹐你每個月的PITH不應超過整個家庭稅前收入的32%。
例如陳先生陳太太每月稅前收入$4500，每個月的PITH支出就不能超過$1440( $4500 X 32%)。

第二條方程式規定﹐就是你每月底還債款項不應超過稅前家庭收入的40%。還債款項包括PITH支出、供車、信用卡還款等。...........

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如果比我有咁多身家, 又唔怕黎煩下我wor

等我到時用左亞煩達呢個名開個新a/c