摩根資產董事總經理潘新江﹕ 資金出路多 買樓非唯一選擇

tboy2046

摩根資產董事總經理潘新江﹕ 資金出路多 買樓非唯一選擇

2008年金融海嘯後，不少人對金融資產失去信心，認為「磚頭」才是最穩陣的投資工具，加上低息環境持續，更令買樓成為港人的重要資金出路。對此，摩根資產管理董事總經理潘新江認為，將所有資金都放進房地產，可能要冒上將所有雞蛋都放在同一籃子的風險，並指香港其實不缺投資工具，不應以「資金沒出路」為買樓的單一理由。


潘新江表示，如在內地，因有外匯管制和政府的各式規限，可提供的投資工具極為有限，大眾不是買股，便是買樓，說資金沒出路還可以說得過去，但香港是國際金融中心，且沒有外匯管制，市民可選擇的投資工具多的是，哪可以說資金沒出路？更遑論只可投資物業？

單一投資房產 不利分散風險

他進一步指出，單是在香港，可以投資的基金已多達近2000種，市民不單可選本地股票基金，甚至可選擇跨國，以及跨類別的各式投資工具，包括股票、債券、貨幣，以至房地產信託基金等。過去1年雖然不少地方的股市都錄得跌幅，但也有不少基金錄得可觀的回報，問題只是大家是否有時間做足功課，以及眼光是否準確，所以說，所謂資金沒出路便只能買樓，並不是站得住腳的說法。

「香港係地位相當高環球金融中心，投資者好幸福，可接觸好多投資工具，投資巿場蓬勃，入場門檻又低。若要我揀，當然揀回報最高一種投資工具喇，但作為資產管理角度睇，當然要分散投資，當你選擇一種投資工具（如房產）佔比較大的投資金額時候，分散風險能力便少。」

潘進一步解釋，例如一個大學畢業生，工作了5至6年，透過買賣股票、外匯、基金等儲了一筆錢，若是買樓投資，便可能要將所有投資項目全數沽出，才足夠作為買樓的首期，將原來的分散投資變成了單一投資。另一方面，固然也有不少人透過投資物業而賺了大錢，但卻忽略了其中涉及的槓桿成分，因為一般買樓只付了三成首期，樓價升了三成，以本金計便賺了1倍，但若樓價跌了超過三成，便會成為負資產。至於買樓收租，不少人也只看到帳面的租金回報，卻未有計算要支付管理費、差餉(新聞 - 網站 - 圖片)和裝修折舊等成本，淨回報會被拉低。

自住物業 不宜視為投資

也有人以為，若能將自住物業「低買高賣」，會是可行的投資方法，潘新江對此並不認同。「自住就是自住，絕不應對自住物業看作為投資。買賣物業的支出成本不輕，除了樓價首期，還包括佣金、釐印、律師費、裝修和利息支出等，入巿後還要冒利息可能上升的風險，到了高位賣樓，以等待樓價調整後再入市，要跌多少才足夠，比如樓價跌了12％，原來的賺價幅度是否可以應付各種成本呢？是否還可以再買到同一層樓呢？」

潘表示，投資房地產不同投資股票，若買股票如匯控（0005），或買基金，高位賣之後可於低位再買番，都係同一隻股或同一隻基金。但樓巿則不同，之前賣個單位，未必可再買回同一條件單位。「最低限度，可能個單位裝修、間隔、空間、坐向等同之前賣個單位唔同；仲有，如果你睇口岩一個單位，而業主唔肯放售，你亦唔可以逼佢賣。」

潘說，所有投資巿場，都一定有波幅。如現在樓價跟以前比也不同水平，「以前四、五千元一呎，家都要1萬至逾2萬元，已經去到另外一個新基準。」因此，胡亂將自住物業炒賣，往往得不償失。

買樓槓桿不低留意潛在風險

「對於一些投資者來說，投資外匯和買股票會做槓桿或『孖展』，增加了風險，但其實投資者自己可控制買多買少，從而自我控制風險。相比下，不少人買樓投資，卻忽略其實槓桿也不低，例如豪宅首期付五成（餘五成為按揭貸款），槓桿比率為便1倍，即100元投資，便涉及200元的風險，一般住宅只付三成首期，槓桿倍數更達2倍以上，所以投資物業入場門檻非低之餘，也有潛在風險，在跌市時，物業的流通性也較低。」

潘承認，過去香港樓市都是大漲小回，也有不少人確是在投資物業上獲得豐厚回報，所以並非是說投資物業不好，只是希望市民大眾，投資物業之前，就如投資其他工具一樣，要了解其潛在風險和局限，並要有心理準備，過往表現，不等同未來也有相同表現。

轉貼:【明報專訊】撰文﹕鄧雅各、陸振球
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這就是投行高人的言論,真高手,玩完一輪太極,似講了好多野,但其實無講過甚麼
高招高招

劍劍2号

嘀有米既老表谷晒去買 999.9 黄金

tboy2046

煩惱 發表於 2011-8-25 11:57
又未至於冇講過 ... 起碼我認同佢呢句 ...  

到了高位賣樓，以等待樓價調整後再入市，要跌多少才足夠<-----
這是各人的心願,但真是跌幾多才夠跌了又有人會買嗎
唉........
回到頭句:自住就是自住，絕不應對自住物業看作為投資,那就怎才可儲富
靠他們投資.....

肥叔叔

作死呀佢,
買股票 買國債, 都可以一文不值, 美國國債都有危機啦
買舊磚頭, 永遠唔會消失

肥叔叔

仲有，如果你睇口岩一個單位，而業主唔肯放售，你亦唔可以逼佢賣。」

呢句就夾硬倒轉黎講,  業主唔放盤, 佢就唔會睇岩啦


至於買樓收租，不少人也只看到帳面的租金回報，卻未有計算要支付管理費、差餉

佢當投資者傻架 ?

**  股票息率只係參考, 無包一定派息,  基金更唔洗講, 點樣買野, 一切由FUND佬話事........

劍劍2号

妖.................

而家嘀打工仔有任錢去買樓丫, 百幾萬樓刀唔買, 乜七物柒......

市區殘殘地入门費,起碼4百萬樓下

劍劍2号

煩惱 發表於 2011-8-25 12:21
自住果間唔好當投資姐 ... 冇話唔好買多間 ( 或幾間 ) 投資嘛 ...

自住

看你供完未番, 又味係租銀行的

劍劍2号

煩惱 發表於 2011-8-25 14:04
咁唔可以咁諗 .... 如果係 ... 仲邊有真係業主 ?

老表話齊,

徐時囉張自己名的"房產征" 威下

咁味証明你係千萬富貴

entry1

煩惱 發表於 2011-8-25 14:17
香港冇 " 房產証 " ... 得樓契 ...

而且如果有按揭 ... 契又係銀行手 ...

而家咁低息, 就算有能力full-pay都唔會比晒銀行啦
而且, 比少少息(當借少少), 有銀行幫你keep住套契,
仲好過租保險箱啦

劍劍2号

煩惱 發表於 2011-8-25 14:17
香港冇 " 房產証 " ... 得樓契 ...

而且如果有按揭 ... 契又係銀行手 ...

咁又係咪租銀行的業主

如果有按揭的話?

tboy2046

煩惱 發表於 2011-8-25 12:21
自住果間唔好當投資姐 ... 冇話唔好買多間 ( 或幾間 ) 投資嘛 ...

果然係版主....睇漏了這點

tboy2046

肥叔叔 發表於 2011-8-25 12:32
仲有，如果你睇口岩一個單位，而業主唔肯放售，你亦唔可以逼佢賣。」

呢句就夾硬倒轉黎講,  業主唔放盤,  ...

禾都是收租佬一名..haha,2010年入的一個細價單位,收緊6000供3000,計晒所有什費都袋最小1500.剛剛是最低息時做H+0.7%
齋計袋的1500都有1.5%息...ok ka
其它唔講了

tboy2046

劍劍2号 發表於 2011-8-25 13:59
妖.................

而家嘀打工仔有任錢去買樓丫, 百幾萬樓刀唔買, 乜七物柒......

師兄唔好咁躁,市區2百萬以下還有的,只是多數單枝樓,一梯兩伙那種,
廿幾年到樓齡,size約3百幾呎,但實用你預6成到,比得起首期,當租靚套房都不錯
銅鑼灣套房都隨時過萬

tboy2046

entry1 發表於 2011-8-25 14:25
而家咁低息, 就算有能力full-pay都唔會比晒銀行啦
而且, 比少少息(當借少少), 有銀行幫你keep住套契,
仲 ...

師兄果然有腦,應該是投資高手

tboy2046

煩惱 發表於 2011-8-25 17:32
其實呢 d 報導 ... 我平時都唔會睇 ... 但大家 post 出黎 ... 我一定會用心睇 .... 原因係好似你咁講 ... ...

咁又不一定,有時都會有得著的,所以不論好定差,我會先看標目,有興趣就會睇,
當吸收下智識都好

entry1

tboy2046 發表於 2011-8-25 17:33
禾都是收租佬一名..haha,2010年入的一個細價單位,收緊6000供3000,計晒所有什費都袋最小1500.剛剛是最低息 ...

哈哈, 同ching你一樣, 我就副業收租佬,
10年亦有買貨, 東區, 亦係供3.5k左右, 但租就有6.8k

ching邊區搵食?

tboy2046

entry1 發表於 2011-8-25 17:56
哈哈, 同ching你一樣, 我就副業收租佬,
10年亦有買貨, 東區, 亦係供3.5k左右, 但租就有6.8k

一樣...wakaka...果然有緣

entry1

tboy2046 發表於 2011-8-25 17:59
一樣...wakaka...果然有緣

咁真係得閒要交流下囉

tboy2046

entry1 發表於 2011-8-25 18:02
咁真係得閒要交流下囉

你東區在甚麼地方?禾最後入貨在筲箕灣

entry1

tboy2046 發表於 2011-8-25 18:05
你東區在甚麼地方?禾最後入貨在筲箕灣

咪就係筲箕灣d 細單棟屋仔囉, 300尺果堆, 幾好收租架