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摩根資產董事總經理潘新江﹕ 資金出路多 買樓非唯一選擇

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發表於 2011-8-25 11:34:31 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
摩根資產董事總經理潘新江﹕ 資金出路多 買樓非唯一選擇

2008年金融海嘯後,不少人對金融資產失去信心,認為「磚頭」才是最穩陣的投資工具,加上低息環境持續,更令買樓成為港人的重要資金出路。對此,摩根資產管理董事總經理潘新江認為,將所有資金都放進房地產,可能要冒上將所有雞蛋都放在同一籃子的風險,並指香港其實不缺投資工具,不應以「資金沒出路」為買樓的單一理由。


潘新江表示,如在內地,因有外匯管制和政府的各式規限,可提供的投資工具極為有限,大眾不是買股,便是買樓,說資金沒出路還可以說得過去,但香港是國際金融中心,且沒有外匯管制,市民可選擇的投資工具多的是,哪可以說資金沒出路?更遑論只可投資物業?

單一投資房產 不利分散風險

他進一步指出,單是在香港,可以投資的基金已多達近2000種,市民不單可選本地股票基金,甚至可選擇跨國,以及跨類別的各式投資工具,包括股票、債券、貨幣,以至房地產信託基金等。過去1年雖然不少地方的股市都錄得跌幅,但也有不少基金錄得可觀的回報,問題只是大家是否有時間做足功課,以及眼光是否準確,所以說,所謂資金沒出路便只能買樓,並不是站得住腳的說法。

「香港係地位相當高環球金融中心,投資者好幸福,可接觸好多投資工具,投資巿場蓬勃,入場門檻又低。若要我揀,當然揀回報最高一種投資工具喇,但作為資產管理角度睇,當然要分散投資,當你選擇一種投資工具(如房產)佔比較大的投資金額時候,分散風險能力便少。」

潘進一步解釋,例如一個大學畢業生,工作了5至6年,透過買賣股票、外匯、基金等儲了一筆錢,若是買樓投資,便可能要將所有投資項目全數沽出,才足夠作為買樓的首期,將原來的分散投資變成了單一投資。另一方面,固然也有不少人透過投資物業而賺了大錢,但卻忽略了其中涉及的槓桿成分,因為一般買樓只付了三成首期,樓價升了三成,以本金計便賺了1倍,但若樓價跌了超過三成,便會成為負資產。至於買樓收租,不少人也只看到帳面的租金回報,卻未有計算要支付管理費、差餉(新聞 - 網站 - 圖片)和裝修折舊等成本,淨回報會被拉低。

自住物業 不宜視為投資

也有人以為,若能將自住物業「低買高賣」,會是可行的投資方法,潘新江對此並不認同。「自住就是自住,絕不應對自住物業看作為投資。買賣物業的支出成本不輕,除了樓價首期,還包括佣金、釐印、律師費、裝修和利息支出等,入巿後還要冒利息可能上升的風險,到了高位賣樓,以等待樓價調整後再入市,要跌多少才足夠,比如樓價跌了12%,原來的賺價幅度是否可以應付各種成本呢?是否還可以再買到同一層樓呢?」

潘表示,投資房地產不同投資股票,若買股票如匯控(0005),或買基金,高位賣之後可於低位再買番,都係同一隻股或同一隻基金。但樓巿則不同,之前賣個單位,未必可再買回同一條件單位。「最低限度,可能個單位裝修、間隔、空間、坐向等同之前賣個單位唔同;仲有,如果你睇口岩一個單位,而業主唔肯放售,你亦唔可以逼佢賣。」

潘說,所有投資巿場,都一定有波幅。如現在樓價跟以前比也不同水平,「以前四、五千元一呎,家都要1萬至逾2萬元,已經去到另外一個新基準。」因此,胡亂將自住物業炒賣,往往得不償失。

買樓槓桿不低留意潛在風險

「對於一些投資者來說,投資外匯和買股票會做槓桿或『孖展』,增加了風險,但其實投資者自己可控制買多買少,從而自我控制風險。相比下,不少人買樓投資,卻忽略其實槓桿也不低,例如豪宅首期付五成(餘五成為按揭貸款),槓桿比率為便1倍,即100元投資,便涉及200元的風險,一般住宅只付三成首期,槓桿倍數更達2倍以上,所以投資物業入場門檻非低之餘,也有潛在風險,在跌市時,物業的流通性也較低。」

潘承認,過去香港樓市都是大漲小回,也有不少人確是在投資物業上獲得豐厚回報,所以並非是說投資物業不好,只是希望市民大眾,投資物業之前,就如投資其他工具一樣,要了解其潛在風險和局限,並要有心理準備,過往表現,不等同未來也有相同表現。

轉貼:【明報專訊】撰文﹕鄧雅各、陸振球
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這就是投行高人的言論,真高手,玩完一輪太極,似講了好多野,但其實無講過甚麼
高招高招

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發表於 2011-8-25 12:09:28 | 顯示全部樓層
嘀有米既老表谷晒去買 999.9 黄金
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 樓主| 發表於 2011-8-25 12:16:55 | 顯示全部樓層

到了高位賣樓,以等待樓價調整後再入市,要跌多少才足夠<-----
這是各人的心願,但真是跌幾多才夠跌了又有人會買嗎
唉........
回到頭句:自住就是自住,絕不應對自住物業看作為投資,那就怎才可儲富
靠他們投資.....
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發表於 2011-8-25 12:30:21 | 顯示全部樓層
作死呀佢,
買股票 買國債, 都可以一文不值, 美國國債都有危機啦
買舊磚頭, 永遠唔會消失
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發表於 2011-8-25 12:32:49 | 顯示全部樓層
本帖最後由 肥叔叔 於 2011-8-25 13:26 編輯

仲有,如果你睇口岩一個單位,而業主唔肯放售,你亦唔可以逼佢賣。」

呢句就夾硬倒轉黎講,  業主唔放盤, 佢就唔會睇岩啦


至於買樓收租,不少人也只看到帳面的租金回報,卻未有計算要支付管理費、差餉

佢當投資者傻架 ?

**  股票息率只係參考, 無包一定派息,  基金更唔洗講, 點樣買野, 一切由FUND佬話事........
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發表於 2011-8-25 13:59:10 | 顯示全部樓層
妖.................

而家嘀打工仔有任錢去買樓丫, 百幾萬樓刀唔買, 乜七物柒......

市區殘殘地入门費,起碼4百萬樓下
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發表於 2011-8-25 14:01:50 | 顯示全部樓層
煩惱 發表於 2011-8-25 12:21
自住果間唔好當投資姐 ... 冇話唔好買多間 ( 或幾間 ) 投資嘛 ...

自住

看你供完未番, 又味係租銀行的
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發表於 2011-8-25 14:11:24 | 顯示全部樓層
煩惱 發表於 2011-8-25 14:04
咁唔可以咁諗 .... 如果係 ... 仲邊有真係業主 ?

老表話齊,

徐時囉張自己名的"房產征" 威下

咁味証明你係千萬富貴
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發表於 2011-8-25 14:25:58 | 顯示全部樓層
煩惱 發表於 2011-8-25 14:17
香港冇 " 房產証 " ... 得樓契 ...

而且如果有按揭 ... 契又係銀行手 ...

而家咁低息, 就算有能力full-pay都唔會比晒銀行啦
而且, 比少少息(當借少少), 有銀行幫你keep住套契,
仲好過租保險箱啦
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發表於 2011-8-25 14:28:53 | 顯示全部樓層
煩惱 發表於 2011-8-25 14:17
香港冇 " 房產証 " ... 得樓契 ...

而且如果有按揭 ... 契又係銀行手 ...

咁又係咪租銀行的業主

如果有按揭的話?

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 樓主| 發表於 2011-8-25 17:26:13 | 顯示全部樓層
煩惱 發表於 2011-8-25 12:21
自住果間唔好當投資姐 ... 冇話唔好買多間 ( 或幾間 ) 投資嘛 ...

果然係版主....睇漏了這點
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 樓主| 發表於 2011-8-25 17:33:29 | 顯示全部樓層
肥叔叔 發表於 2011-8-25 12:32
仲有,如果你睇口岩一個單位,而業主唔肯放售,你亦唔可以逼佢賣。」

呢句就夾硬倒轉黎講,  業主唔放盤,  ...

禾都是收租佬一名..haha,2010年入的一個細價單位,收緊6000供3000,計晒所有什費都袋最小1500.剛剛是最低息時做H+0.7%
齋計袋的1500都有1.5%息...ok ka
其它唔講了
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 樓主| 發表於 2011-8-25 17:38:16 | 顯示全部樓層
劍劍2号 發表於 2011-8-25 13:59
妖.................

而家嘀打工仔有任錢去買樓丫, 百幾萬樓刀唔買, 乜七物柒......

師兄唔好咁躁,市區2百萬以下還有的,只是多數單枝樓,一梯兩伙那種,
廿幾年到樓齡,size約3百幾呎,但實用你預6成到,比得起首期,當租靚套房都不錯
銅鑼灣套房都隨時過萬
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 樓主| 發表於 2011-8-25 17:40:36 | 顯示全部樓層
entry1 發表於 2011-8-25 14:25
而家咁低息, 就算有能力full-pay都唔會比晒銀行啦
而且, 比少少息(當借少少), 有銀行幫你keep住套契,
仲 ...

師兄果然有腦,應該是投資高手
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 樓主| 發表於 2011-8-25 17:54:57 | 顯示全部樓層
煩惱 發表於 2011-8-25 17:32
其實呢 d 報導 ... 我平時都唔會睇 ... 但大家 post 出黎 ... 我一定會用心睇 .... 原因係好似你咁講 ... ...

咁又不一定,有時都會有得著的,所以不論好定差,我會先看標目,有興趣就會睇,
當吸收下智識都好
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發表於 2011-8-25 17:56:30 | 顯示全部樓層
tboy2046 發表於 2011-8-25 17:33
禾都是收租佬一名..haha,2010年入的一個細價單位,收緊6000供3000,計晒所有什費都袋最小1500.剛剛是最低息 ...

哈哈, 同ching你一樣, 我就副業收租佬,
10年亦有買貨, 東區, 亦係供3.5k左右, 但租就有6.8k

ching邊區搵食?

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 樓主| 發表於 2011-8-25 17:59:43 | 顯示全部樓層
entry1 發表於 2011-8-25 17:56
哈哈, 同ching你一樣, 我就副業收租佬,
10年亦有買貨, 東區, 亦係供3.5k左右, 但租就有6.8k

一樣...wakaka...果然有緣
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發表於 2011-8-25 18:02:17 | 顯示全部樓層
tboy2046 發表於 2011-8-25 17:59
一樣...wakaka...果然有緣

咁真係得閒要交流下囉
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 樓主| 發表於 2011-8-25 18:05:37 | 顯示全部樓層
entry1 發表於 2011-8-25 18:02
咁真係得閒要交流下囉

你東區在甚麼地方?禾最後入貨在筲箕灣
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發表於 2011-8-25 18:08:52 | 顯示全部樓層
tboy2046 發表於 2011-8-25 18:05
你東區在甚麼地方?禾最後入貨在筲箕灣

咪就係筲箕灣d 細單棟屋仔囉, 300尺果堆, 幾好收租架
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