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加息風險驟減 樓價難大跌

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發表於 2011-8-21 01:21:28 | 顯示全部樓層 |閱讀模式
本帖最後由 entry1 於 2011-8-21 01:22 編輯

近日,報章有不少樓盤減價成交的報道,例如太古城業主減價10%賣出單位、沙田第一城劈價8%求售等。突然間,市場好像由年初的大升市大幅逆轉,樓市前景搖搖欲墜。

在今年初,筆者已多次談及樓價如何脫離港人負擔水平,置業者如何忽視加息的潛在風險,樓市隨時有由升轉跌的風險。不過,今天筆者想唱一唱反調,認為近日業主降價求售潮只會是短暫和個別的現象,整體樓市在今年底前仍會持續穩健發展,即不會發生樓價大幅調整的結果。

其實原因很簡單,雖然樓市年初至今有不少不利的因素出現,例如:政府房屋政策有轉勢的象,由過去對樓市採用完全自由放任的政策,令發展商完全控制供應,有機會變成政府增加對樓市的控制能力,如加推土地拍賣增加土地供應、考慮復建居屋影響單位的供應量等。
政府無意推樓價

不過,政府根本上沒有令樓價下跌的意圖,只是希望以政策減慢樓價的升勢,紓緩市民的不滿;

另外,銀行自年初起大幅增加新做H按的貸款利率,由之前的H+0.7厘提升至現時的H+1.5厘或H+2厘。雖然銀行的加息暫時對舊有業主沒有影響(因為加息只針對新做按揭),但加息後令買家置業成本增加,無形中減少了需求。

不過,影響樓市最深的兩個因素,從年初至今都沒有改變。

香港的經濟前景仍然令人放心。雖然歐美受到債務問題困擾而影響了經濟的發展,但由於香港背靠中國,當中國經濟前景仍然穩定下,香港經濟前景也不會太差。大部分業主均不會認為在短期內,香港經濟會出現像二00三年或二00八年不景氣的情況。

另一方面,雖然銀行自年初起提高了新做H按的息率,但對舊業主來說,按揭息率仍處於過去幾十年來最低的水平,低息環境令業主供樓負擔輕,變相增加持貨的能力。更重要的是,美國聯儲局在剛過去的議息會議後宣布將零息最少維持至二0一三年中才會結束,令低息環境比之前預期的更長、更可靠。

由於加息的風險大降,令業主更有信心持貨,等待市況回升。在整體沽售壓力不大下,樓市很難出現明顯和全面的調整。之前,筆者預測美國有機會在下年年初開始加息, 加息會令部分業主供樓出現困難(例如那些錯誤計算自己的供樓能力,沒有預計加息後每月還款額會大幅增加的業主),從而令某部分業主要沽貨,令樓市發生較全面的調整。不過,在美國加息無望後,相信筆者這個年初的預期將會落空。雖然筆者仍然認為香港樓價是不合理地貴,但在沒有下跌誘因驅動下,樓市還未出現明顯調整的時候。


以上轉貼自20AUG2011太陽財經

持續既低息期, 雖然呢刻再去買樓投資都有不少風險, 但已買了的業主因為持貨成本低(利息低),
基本上收租已可cover供款, 所以無乜誘因去劈價賣樓, 買賣兩閒下升不了亦跌不下

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發表於 2011-8-21 13:11:42 | 顯示全部樓層
樓價當然唔可能大趺....... 息高息低亦唔係因素, 只係炒作藉口
買賣意欲至係主因

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發表於 2011-8-21 13:17:56 | 顯示全部樓層
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發表於 2011-8-21 14:18:00 | 顯示全部樓層
首期幾拾個,..........你估咁易
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發表於 2011-8-21 15:31:39 | 顯示全部樓層
劍劍2号 發表於 2011-8-21 14:18
首期幾拾個,..........你估咁易

首期應該係1舊水,  未計$4萬5印花,  地產佣金 & 律師費
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 樓主| 發表於 2011-8-21 19:30:54 | 顯示全部樓層
今日同agent傾開, 銀行估價近期係估低左, 但我果區幅度唔算大, 約比出招前低3-5%,
但因為單位銀碼唔算大, 業主防守力強, 開價依然算硬, 相比個估價, 往往相差10%以上,
影響了好多上車買家, 所以成交好靜, 反而租金比出招前仲升左
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 樓主| 發表於 2011-8-21 19:34:32 | 顯示全部樓層
回應 肥叔叔 的帖子

如果自住既幾十個首期本來都有交易既, 不過正如今日個agent話,
估唔到價補埋差價, 就真係唔一百都八十個囉
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發表於 2011-8-22 06:36:09 | 顯示全部樓層
肥叔叔 發表於 2011-8-21 15:31
首期應該係1舊水,  未計$4萬5印花,  地產佣金 & 律師費

唔好吳導羣眾呀......

成個月無單開嫁
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發表於 2011-8-22 12:02:10 | 顯示全部樓層
entry1 發表於 2011-8-21 19:30
今日同agent傾開, 銀行估價近期係估低左, 但我果區幅度唔算大, 約比出招前低3-5%,
但因為單位銀碼唔算大,  ...

市道一回軟,銀行估價即時會調低及估低些。
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發表於 2011-8-22 12:12:03 | 顯示全部樓層
劍劍2号 發表於 2011-8-22 06:36
唔好吳導羣眾呀......

成個月無單開嫁

我點(吳導羣眾)呢 ??   

我當而家一層普通2房單位300萬,  3成首期就90萬.....
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 樓主| 發表於 2011-8-22 12:24:18 | 顯示全部樓層
煩惱 發表於 2011-8-22 12:01
估價低少少唔緊要 ... 最多首期比多少少姐 ... 問題係連審批都緊咗 ... 萬一臨到成交先話唔批 ... 咁就大 ...

我果區好多上車盤仔, 估唔足個客比多幾成/差價好吃力(我唔係agent)
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 樓主| 發表於 2011-8-22 12:50:22 | 顯示全部樓層
煩惱 發表於 2011-8-22 12:39
其實我唔會建議 d 客買得咁盡 ... 預住有 4-5 成首期會好好多 ...

呢個當然, 借七成加埋有時估唔足, 比埋駛費, 真係預四五成穩陣好多,
可惜我地呢區d上車盤仔300尺都2M起, 要佢地預成百個又幾辛苦

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發表於 2011-8-22 13:18:35 | 顯示全部樓層
煩惱 發表於 2011-8-22 12:52
咁咪唔好買囉 ...

有嘀人又怕,蘇州過左毛艇撘

300尺至400尺上車盤. 供应量少
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發表於 2011-8-22 13:25:06 | 顯示全部樓層
本帖最後由 劍劍2号 於 2011-8-22 13:25 編輯
煩惱 發表於 2011-8-22 13:22
如果只為上車 ... 仲有好多兩球樓下架 ... 何必要咁買法 ...


果嘀~好殘下

超過35年

新界徐外
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 樓主| 發表於 2011-8-22 15:57:07 | 顯示全部樓層
東區單棟2m-2.5m都有好多上車, 30年左右, 但唔算殘
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