房委會被迫拋「深水炸彈」

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樓市持續下滑，不只私營發展商為了「去貨」爭相「劈價」，就連政府的房委會也可能投放「深水炸彈」。就像被稱為「居屋王」的鑽石山啟鑽苑早前錄得160多宗撻訂個案，房委會近日重售時平均減價12%；鑑於居屋提供九成半按揭，若按最新市價計算，部分業主恐怕已淪為「負資產」。隨着未來幾年居屋供應愈來愈多，房委會為維持新項目吸引力，須跟隨市況釐定折扣率，難免被動地捲入「劈價戰」。

啟鑽苑撻訂戶劈價12%重售

啟鑽苑作為「綠置居」（讓公屋綠表人士購買居屋）項目，最早在2021年5月開始接受認購，當時樓市仍處高位，中原指數達到181點，加上該市區項目位於港鐵鑽石山站上蓋，交通非常便利，故被形容為「居屋王」。結果以啟鑽苑為主的該期「綠置居」計劃合共錄得約7.2萬宗申請，超額認購接近20倍。

然而及至啟鑽苑今年2月份入伙，樓市已出現翻天覆地變化。中原指數上周最新跌至137點，較該項目當初接受認購時（181點）累挫24%。房委會早前公布啟鑽苑約2100伙可供發售單位當中，錄得逾160宗撻訂個案。政府把該批撻訂單位推出重售，並因應市況調低價格，平均售價較2021年推售時折讓約12%，每方呎均價由約8000元降至約7000元。

鑑於綠表人士購買居屋最高可申請九成半按揭，即只需付出5%首期，隨着啟鑽苑官方售價下降約12%，該項目部分業主恐怕已淪為「負資產」。當然認購居屋人士絕大部分屬於自用，加以在買樓時已享有（相對於私樓）高額折扣，只要有能力繼續供樓，市價短期波動對他們的影響未必太大。

公營屋供應猛增恐難去貨

惟值得擔心的是房屋局局長何永賢日前透露未來5年平均每年將推售約7000伙居屋單位，當局並擬在10年內逐步提升出售單位佔公營房屋的比例（亦等於降低公屋佔比）。再計及「樂建居」、「港人首置上車盤」以及房協和市建局的相關項目，這意味未來幾年可能每年有多達1萬伙資助房屋出售，較過去幾年的平均供應量增加接近兩倍，亦相當於2023年一手私樓總銷量（約1.07萬伙）。

自從1978年首次推售居屋（觀塘順緻苑）以來，港府的資助出售房屋政策基本上與私樓掛鈎，按照市價再計及一定折扣，把資助房屋售價維持於私樓的五成至七成水平。畢竟若折扣率太大，相當於政府「賣大包」，恐意味福利過於豐厚，亦會令庫房負擔過重；相反折扣率若太「孤寒」，不少合資格市民寧願直接買私樓，亦會削弱資助政策原意。

然而隨着整體樓市顯著下滑，恰逢資助出售房屋供應量猛增，政府亦可能跟私營發展商一樣面臨「去貨難」。就像在千禧年前後的樓市下跌周期，居屋項目也曾深陷滯銷，例如2001年推出的香港仔雅濤閣、藍田康逸苑、將軍澳寶盈花園、天水圍天富苑等，當時銷售率不足50%，賣剩超過一半單位。最終港府在2002年宣布俗稱「孫九招」的九大救市措施，包括即時停售居屋及結束房協資助自置居所計劃，並把大部分「貨尾」單位轉為公屋或私樓。

現今市況猶如輪迴重演，好似原本炙手可熱、萬人瘋搶的「居屋王」啟鑽苑，在短短幾年後變成「撻訂」重災區之一，令房委會被迫「劈價」重售百多伙單位。接下來幾年，不但一手私樓存貨堆積如山（據房屋局統計，未來3年至4年的新建私人住宅潛在供應量達11萬伙），資助出售房屋每年供應量也可能達到1萬伙，當局若要維持相關項目吸引力，恐怕有需要「隨行就市」，跟隨私樓市場下調定價。

根據最新消息，房委會今年第四季將推售新一期5個居屋項目，包括觀塘安柏苑、油塘高曦苑、啟德啟盈苑、東涌裕興苑及屯門兆湖苑，合共提供7132伙單位。該批單位售價介乎143萬至467萬元，折扣率暫定為30%，相當於「市價七折」，相較於上期居屋的「六二折」（折扣率38%）有所收窄。

末季新居屋認購量受關注

據了解政府認為隨着樓價持續回落，再加上美國開始減息，儘管新一期居屋的折扣率減少8個百分點，但實際樓價及申請者供樓負擔仍與上一期相若。事實上，房委會今年初已表明「財政緊張」，除了決定提升公屋租金（10月1日起加租10%），亦有需要盡量維持居屋收益，避免「讓利」太多。再者當局還須考慮到居屋一旦被視為「大劈價」，恐會加劇樓市恐慌情緒，反過來拖累私樓市場，構成惡性循環。

不過另一邊廂，正因為今年樓市持續下滑，新一期居屋定價卻跟上一期相近，變相削弱其價格吸引力。尤其是目前市場氣氛低迷，新一期居屋的認購情況格外受關注，萬一重演千禧年初期慘淡滯銷局面，房委會恐怕難免要「接受現實」。美國正式啟動減息之後，本港樓市倘未上演轉勢，今明兩年不論私樓抑或資助房屋市場，都可能迎來更多「深水炸彈」。

trollerpark

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fortunerfamily

房屋跌价对市民来说是好消息，可以的是没有多余的钱买啊。。

LasCases

地產難攪。