太空艙不納入劏房範圍規管籠屋「借屍還魂」值得投資？

GIRLAV · 發表於 2024-5-28 11:00:32

本港樓價雖然連年下跌，但住屋仍是不少人難題，劏房、甚至「太空艙」仍然大行其道，不過房屋局認為現行法規管已足夠，考慮不把太空艙納入劏房規管範圍，勢令籠屋以太空艙形式「借屍還魂」，在這個背景下，投資經營太空艙是否有數得計？

業主招徠：好過住劏房
「太空艙」最早出現於日本，雖然面積狹小，但超平租金吸引不少背包客短租三、兩天，不過沒想到在大約十年前開始大舉進入香港後，這些短期住縮竟變成另類「劏房」，以月租形式出租。目前太空艙月租視乎地點及配套，由二千多至五千多元，一般來說租客就可以「享用」自己的密閉式床位以外，單位亦會包水電、Wi-Fi 、冷氣、熱水爐、煮食爐等、以及數百方呎的共享空間，更有業主以「好過住劏房」作招徠。

不過不少眼利的市民均認為這是現代版的籠屋，狹小的空間與以往惡名昭彰的籠屋差別不大，因此有聲音指太空艙應與劏房一樣要起碼讓人住得有尊嚴，於是去年底《施政報告》提出，為劏房的居住環境設定最低標準，並取締不合標準劏房。

擬不把太空艙納入劏房規管
房屋局近日回應太空艙應否與劏房一視同仁，接受更嚴格的規管時指出，太空艙屬旅館短暫居住用途，目前《床位寓所條例》及《旅館業條例》的規管已足夠，因此考慮不把「太空艙」納入劏房規管範圍。

不過一旦成事，單靠現行條例隨時變相「放生」太空艙，令其成為現代版籠屋。據《床位寓所條例》規定，「床位寓所」要遵守樓宇結構、消防安全及衛生情況符合規定，才可獲發牌經營，不過條例訂明單位內有十二伙或以上租戶，方屬「床位寓所」，因此若一個單位只放置十一個太空艙，就不會受到條例監管；另外《旅館業條例》則規管提供收費住宿少於連續二十八的處所，變相令長租太空艙變得無王管。

太空艙是否值得投資？
樓市下行，市面劈價盤湧現，令部分投資新手心郁郁買唐樓，甚至改裝為太空艙出租，爭取更大投資回報，加上既然監管或出現漏洞，太空艙會否是一個好的投資項目？但在「計數」時要十分仔細，雖然申請唐樓按揭原則上與一般私樓無異，但扑鎚置業時要留意唐樓樓契是否完整，若附有有維修令、僭建物或劏房，隨時影響按揭成數，甚至殺停申請。另外唐樓樓齡高，維修無可避免｜所以買家申請按揭時，亦要了解清楚物業或大廈有沒有由屋宇署發出的維修令或清拆令，若購入後方知要付上大筆大廈維修費用，隨時令投資者大失預算。

另外亦要留意估價不足的問題，唐樓的成交參考資料相對較少，最新放售價與過往成交價的差距可能會很大，令銀行估價時相對保守，容易出現估價不足問題；此外近日銀行出現時審批按揭時出現塞車情況，個別銀行索性暫停接受村屋、唐棲、樓齡逾五十年的單幢物業按揭申請，打算買唐樓作太空艙出租時，就要睜大眼睛看清楚。

籠屋出現逾半世紀
籠屋早在1950年代出現，當時有大批中國人為逃難而湧到香港，突如而來的人口令香港住屋需求急增，除了山邊寮屋、公共屋邨外，針對單身人士的籠屋亦成為不少人的容身之所，籠屋面積細、衛生環境差、火警風險高，卻在香港這個國際城市出現，引起國際關注，包括CNN、英國《衛報》、新加坡CNA等多家國際傳媒亦曾經派員採訪。

九十年代初是籠屋的全盛時期，香港社區組織協會曾向聯合國反映籠屋問題，及後聯合國多次呼籲港府取締籠屋，港府終在一九九四年制定《床位寓所條例》以規管籠屋，並於九八年正式生效。社區組織協會調查指2020年本港有逾22.6萬人居住於床位、太空倉、板間房、天台屋及劏房等惡劣居住環境。