內媒分析香港發展商為什麼錯過了深圳

GIRLAV · 發表於 2024-4-12 11:35:30

港人北上消費常態化，日前戴德梁行甚至提醒本港商戶需要反思消費模式轉變，直指港人北上以及內地品牌南下融入本港市場的趨勢將會持續。港人加劇到深圳消費，令本地商場受累，領展日前公布業績時亦承認，北區居民周末會北上消費，對旗下商場略有影響。

依去年《深圳新聞網》引述的估算，港人單月在深圳消費至少36億元，問題是，港商港企又能否從中受惠？近日內地有一篇關於港企多年來在深圳發展的文章，便探討此一問題。

不乏內地標誌性項目
新鴻基、九龍倉、太古、瑞安、新世界、恆基、嘉里、香港置地等香港發展商，在內地發展多年，「為何集體錯過了深圳」？

本港各大發展商，在內地不乏標誌性項目，例如北京三里屯太古里、上海國金IFC、上海恒隆廣場、廣州太古滙等等，上海恒隆廣場早於2001年便開幕，可謂奠定了國內名店商場格局，上海國金IFC的蘋果專門店開張時，也引起國內一時佳話；據恒隆2023年全年業績顯示，「高級辦公樓組合」收入提升 5%，其增長基礎，升幅主要也是由上海恒隆廣場辦公樓租金上漲所支持，港商於內地的商場投資早有貢獻多年。

港商業績少提及深圳
不過「深圳」過往卻鮮見於香港發展商的計劃當中，該來自媒體「獨角Mall」的文章通過搜索年報業績的關鍵詞，發現恒隆的2023年報中，「深圳」只出現過4次，九龍倉2023年報只提及過1次「深圳」，而新地雖然提過9次之多，但只是因住宅宣傳提及，並非有甚麼深圳投地大計。

翻查資料，以2023年全年銷售額增長計算，深圳有多個重點商場人流增幅超過兩成，包括福田星河COCOPark、深業上城、印力中心、龍華壹方天地、卓悅滙、KK ONE等等，很多都是近年大受港人歡迎的購物點，當中以龍華壹方天地增長最強，銷售額按年增加46%。壹方天地是內地企業鴻榮源集團所經營，鴻榮源成立於1991年，屬深圳開放改革年代初期的一批新企業，是本港發展商的「後輩」，專注於商業不動產的投資、開發與管理，如今已經是大型綜合企業集團。

今天深圳的「好生意」商場，似乎都不是港資營運。

時機與地理不對
根據該文章分析，上世紀80至90年代，深圳「還只是一個正在開發中的小漁村」，就像現在的三線城市，對比上海和北京，時機上可能因此令港商沒有選擇到深圳；而地理上也構成港商甚少投資深圳的原因，文章認為當時的香港，本就是購物天堂，深圳業務有機會變相影響香港商業項目的發展與消費；至於深圳向來是本地人投地更具優勢，特別是華潤「一家獨大」，情況今天也持續，加上招商蛇口、華僑城、鴻榮源等實力強勁開發商，本地的越來越強勢，外來的要加入也並不容易。

文章最後引述太古最新稱「積極在深圳尋找新機遇」，直指港商似乎開始關注深圳的潛在業務前景，又指新世界即將達成港企「零的突破」，深圳太子灣項目K11ECOAST即將開幕，深圳因此迎來第一個「頭部港企開發的高端商業項目」。

港商直接購入商場？
之不過，文章卻並沒有提到港商有直接購入商場的例子，根據Yahoo財經去年一篇《港商場勢掀拋售潮？》的分析文章，現時港人愛到深圳食買玩熱點商場之一的領展中心城，便是領展在2019年初以66億人幣代價收購深圳福田新怡景商業中心後的翻新之作，只是今天的深圳商場都估值不菲，以一個華潤置地深圳萬象城便估值達164.3億元人幣，是否值得港商手入就是另一條數學題了。