合法劏房?

呀吓

運輸及房屋局副局長邱誠武早前在立法會房屋事務委員會會上指，部分劏房很四正，未必違規，社會上有意見認為劏房有存在價值，可為低收入家庭提供一個較為便宜又位於市區的居所，當務之急是優先取締違規劏房，但不會全面取締。此言論惹來議員連番炮轟，又話涼薄，又話鐵石心腸及無良心，傷透市民的心。

劏房是否有存在價值大家可以討論一下，不過我今次想講下點樣至可以合法地做到劏房，四正與否就好難定論了。內容取材自香港建築物條例及屋宇署網頁及自己工作經驗。

劏房，是指在建築物原先經批准的圖則上顯示的一個樓宇單位，被分間成兩個或以上的獨立房間。
相關的工程通常涉及拆除原先的非結構性間隔牆、加設新的非結構性間隔牆、裝置新的廁所及廚房、改動或加設內部排水渠系統、加厚地台以埋置新設或經改動的排水渠管、開鑿額外門口或通風洞口等。
若有關工程質量欠妥，可能會影響樓宇安全及衞生，包括因開鑿額外門口而影響逃生通道、開鑿額外通風洞口而影響耐火結構、排水渠工程欠妥導致滲水、及過度加設間隔牆和加厚地台而令樓宇負荷過重等。呢d就係普遍劏房有問題同埋唔岩例既地方。



若建築工程(小型工程除外)在建築物內進行而不涉及樓宇的結構，根據《建築物條例》第41(3)條的規定是屬於豁免審批建築工程。這些工程無須事先向建築事務監督（屋宇署）提交圖則並獲得批准及取得展開工程的同意書便可以展開，亦無須由訂明註冊承建商進行工程及由訂明建築專業人士監督工程，但工程必須在不違反《建築物條例》下所訂立各規例(規例訂定有關消防安全、結構安全，以及排水工程等方面的建築設計及建造標準)的情況下進行。所以話做劏房其實真係未必需要入則申請，只要根據小型工程要求去做就得。

與分間樓宇單位相關的建築工程通常涉及拆除原先的非結構性間隔牆、加設新的非結構性間隔牆、加高地台及開鑿額外門口。這些工程可能會導致樓板、橫樑、甚至樓柱的負荷過重。而在開鑿額外門口或新豎設排水渠管時， 如於樓宇的結構牆開鑿通口，這些工程都會對樓宇結構造成不良影響。若有關的排水工程質量欠妥而導致滲水，可引致鋼筋銹蝕及下層單位的天花板混凝土剝落等情況。

與分間樓宇單位相關的建築工程一般涉及裝置新的廁所/廚房、為新設的廁所/廚房改動或豎設內部排水渠管，若有關工程質量欠妥而導致滲水，便可能會影響環境衞生。此外，居住房間、浴室、廁所或廚房須設置足夠面積的窗戶，以符合《建築物(規劃)規例》所訂的天然通風及照明規定，而新設的廁所及廚房亦不能在位於街道上方的露台之內建造。意思即係指一d舊樓既露台係係行人路上面果d地方唔可以做新廁所或廚房。



技術上做劏房首要注意既幾個地方
更改樓宇單位的用途
不可將非住用樓宇尤其是工業用途的樓宇單位分間為獨立房間作居住用途。因為地價唔同吖嘛，做住宅地價貴好多！


消防安全
不可拆除樓宇單位原有的防火門或以不符合所需耐火效能的門代替該門。
若保留樓宇單位原有入口的防火門，而樓宇單位佔用人總數不多於30人，通往分間單位的室內走廊的淨闊度須不少於0.75米。若單位佔用人總數多於30人但不多於200人，則室內走廊的淨闊度須不少於0.85米。



若樓宇單位原有入口的防火門被拆除或被不符合所需耐火效能的門代替，通往分間單位的室內走廊的淨闊度須不少於1.05米。此外，各分間單位的間隔牆、室內走廊兩旁的牆壁及各分間單位的入口的門，都須具有不少於一小時的耐火效能；而這些門亦須為自掩門並能防煙。



出口路線的淨高度不應少於2米
不可在出口樓梯的圍封牆開鑿新設門口或通氣口
不可在分隔單位與逃生途徑的耐火分隔牆開鑿洞口用以通風或安裝空調機、抽氣扇等
在單位外安裝的鐵閘，不應阻礙逃生途徑
分間單位不應堵塞或阻隔通往任何出口樓梯的逃生途徑。



走廊記得加緊急照明燈。





樓宇結構
不可因為豎設用磚建造的非承重牆或舖設實心地台以加厚樓板，而令樓宇結構負荷超重。
可按照「小型工程監管制度」的第I級別小型工程的簡化規定，於分間為三個或以上房間(房間設有洗手間或其他衞生設施而樓宇單位內的房間的數目大於原先經批准的圖則所顯示的該等房間的數目)的住用樓宇單位內，豎設用磚建造的非承重牆、舖設實心樓面地台、或豎設或改動地面以上的排水渠。
可按照「小型工程監管制度」的第III級別小型工程的簡化規定，於住用樓宇單位內，豎設用磚建造的非承重牆。該牆的密度不超過每立方米650千克、高度不超過3米、厚度不超過75毫米，大多數輕身磚都符合此要求。



此外，支撐該牆的樓板的厚度應不少於125毫米及樓面地台的厚度不超過25毫米(由結構樓面水平量度)。該小型工程不會導致對任何懸臂式平板造成額外荷載及不涉及改動任何其他結構構件。
可按照「小型工程監管制度」的第III級別小型工程的簡化規定，舖設實心地台以加厚住用樓宇單位內厚度不少於125毫米的樓板。該地台的密度不超過每立方米650千克，厚度超過25毫米但不超過75毫米(由結構樓面水平量度)。如該地台在該樓宇單位的每10平方米的樓面面積內的總面積不超過1.5平方米，而在每個地台範圍之間最接近的水平距離不少於2米，則該加設地台的厚度可超過25毫米但不得超過150毫米。這個主要用黎加高浴室地台作去水之用。此外，該小型工程不會導致對任何懸臂式平板造成額外荷載。 懸臂式平板 (cantilever slab) 一般都係露台可以見到。
如有用磚建造的非承重牆豎設於住用樓宇單位內，以該樓宇單位的樓面面積每平方米計，該樓宇單位的加建牆壁總長度須少於0.1米，而該加建牆壁的密度、高度、厚度及支撐該牆的樓板的厚度，均須符合上述有關豎設用磚建造的非承重牆的第III級別小型工程之條件。 這個比較難處理，一般劏房建牆比較多，要小心計算至唔會錯。
除非事先獲得建築事務監督批准及同意，或按「小型工程監管制度」的簡化規定進行工程，否則不可在樓宇的結構牆、柱、橫樑或樓板開鑿孔洞。
排水工程須妥善施工，避免因滲水而引致鋼筋銹蝕，損壞樓宇結構。



環境衞生
除非獲建築事務監督豁免，否則住用建築物內任何擬分開出租作住用用途的部分均須設有廚房設備。這個都比較難處理，唔可以做開放式廚房，牆身同門都要有一小時防火，一般劏房都已經細，仲要特登間個廚房出黎。
可按照「小型工程監管制度」的第II級別及第III級別小型工程的簡化規定，豎設、改動或拆除地面以上的排水渠。
安裝排水渠系統及衞生設備須符合《建築物(衞生設備標準、水管裝置、排水工程及廁所)規例》的規定。
為免滲水至下一樓層，除要確保排水渠系統及衞生設備的施工質量外，每間設有供水設施的房間的樓面須以適當的防滲物料建造。
不得在位於街道上方的露台之內建造新設的廁所及廚房。
住所的淨高度不應少於2.5米。

通風及照明
居住房間、浴室、廁所或廚房須設置足夠面積的窗戶，以符合《建築物(規劃)規例》所訂的天然通風及照明規定。
若室內的浴室或廁所不能設置足夠面積的窗戶作提供天然通風及照明之用，便須另備在使用該浴室或廁所時能夠啟動的人工照明系統及每小時換氣5次的機械通風設施，並須使用室外空氣來換氣。其實一般抽氣扇都可以做到，但鮮風供應就要離開廁所抽氣扇有5米矩離。 為此，使用通風管道的裝置，必須設有清理的通道。

新.東方

劏房...
其實又係一個比人加上左貶義同嘩眾取寵既名詞...

其實呢個世界好多事都只係分合法/非法...
但報紙就將佢地既道德標準
(呢個標準仲要好多時係用兩把尺...)
將一D合法既事, 講到人神共憤

呀吓

tung1871 發表於 2013-1-15 13:25
劏房...
其實又係一個比人加上左貶義同嘩眾取寵既名詞...

事實又真係有唔合法既"劏房'"

所以我至講下點為之合法既"劏房'"

schmid9394

呀吓 發表於 2013-1-15 13:22
運輸及房屋局副局長邱誠武早前在立法會房屋事務委員會會上指，部分劏房很四正，未必違規，社會上有意見認為 ...

法例點完備，始終有有鑽空子的!

新.東方

呀吓 發表於 2013-1-15 13:28
事實又真係有唔合法既"劏房'"

所以我至講下點為之合法既"劏房'"

事實的確幾乎所有野都有合法/非法...
包括酒店/補習社/工廠...
但"劏房', 就算係合法, 都已經標籤左係人間地獄

呀吓

tung1871 發表於 2013-1-15 13:29
事實的確幾乎所有野都有合法/非法...
包括酒店/補習社/工廠...
但"劏房', 就算係合法, 都已經標籤左係人 ...

除番尺價，劏房段尺計真係巧貴呢！

新.東方

呀吓 發表於 2013-1-15 13:36
除番尺價，劏房段尺計真係巧貴呢！

呢個情況係好多年前(15-20年前左右), 分契樓流行既年代, 其實差不多...
當年買一層唐樓, 可以係千鬆蚊/呎左右, 800呎入場費係8X萬~
但分契樓, 一開三, 扣埋隔牆, 得返250呎, 但反而要二千蚊/呎, 但入場費只係50萬~
有人比得起80萬, 買平左, 有D人只可以比到50萬, 但又想有個安樂小蝸居, 就只可以揀分契樓...

HKOXSEX

乃都劏左唔少

肥叔叔

如果要合法， 要pass所有規格， 成本又幾倍咁加上去
到時租金又貴double， 咁即係叫人瞓街
到時連籠屋床位都5-6000， 套房要過萬

無野搵野黎9

張家輝

呀吓 發表於 2013-1-15 13:22
運輸及房屋局副局長邱誠武早前在立法會房屋事務委員會會上指，部分劏房很四正，未必違規，社會上有意見認為 ...

我以前曾經住過好四正既房, 單位有前後樓梯, 可隨時上天台浪衫, 每個單位唔需要起高個地台做渠位, 每個單住都有窗, 廚廁一應俱全~ 我好相信佢呢種一定唔會違規, 不過羊毛出在羊身上, 同樣地, 租金一定唔係低收入家庭既恩物囉~ 所以如果只單純規管安全問題, 根本於事無補~ 只係比籍口業主明正言順租貴D !!

waiking

大廈單位設計出嚟唔係劏房，想將佢合法化真係有啲難度

烏蠅

waiking 發表於 2013-1-15 17:22
大廈單位設計出嚟唔係削房，想將佢合法化真係有啲難度

貢以前一屋十幾伙果D原來5合法架。。。

waiking

烏蠅 發表於 2013-1-15 18:51
貢以前一屋十幾伙果D原來5合法架。。。

唔係，嗰啲係板間房，同劏房唔同

烏蠅

waiking 發表於 2013-1-15 18:59
唔係，嗰啲係板間房，同劏房唔同

即系茅飯樹啦。。。

waiking

烏蠅 發表於 2013-1-15 19:01
即系茅飯樹啦。。。

而家嗰啲唔同，全部加晒廚廁，加晒地喉同石屎牆，LOADING 重咗好多架

呀吓

schmid9394 發表於 2013-1-15 13:28
法例點完備，始終有有鑽空子的!

法律都一樣需要與時並進至得

呀吓

HKOXSEX 發表於 2013-1-15 14:49
乃都劏左唔少

我識唔代表我有做

呀吓

肥叔叔 發表於 2013-1-15 15:43
如果要合法， 要pass所有規格， 成本又幾倍咁加上去
到時租金又貴double， 咁即係叫人瞓街
到時連籠屋床位 ...

這就是現實，所有野為左安全就發明左規矩去規範，自然要投放資源去符合要求，資料自然又轉駕在使用者身上，只是以前無人依規矩做事所以比較上平左，因為無用俾錢黎換來安全嘛

HKOXSEX

呀吓 發表於 2013-1-15 20:28
我識唔代表我有做

乃幫人做

呀吓

張家輝 發表於 2013-1-15 16:04
我以前曾經住過好四正既房, 單位有前後樓梯, 可隨時上天台浪衫, 每個單位唔需要起高個地台做渠 ...

咁可以有咩方法處理劏房貴租問題？