一[轉載]一千萬物業資產市值之路

jj99

多謝分析！好似好理想！

劍劍2号

租公屋好啊

entry1

早幾年呢個方法可行既.....而家難好多

kkkalvin

1) 太理想 - 租樓比人要計埋差享, 管理費, 仲有一次性手續費, 稅, 折舊, 層樓掉空期開支等
2) 2012年用2m去買到439尺樓? 就算買到都要大執. 裝修, 家電, 搬屋樣樣都係錢. 我有個朋友2012年頭買咗間700尺幾廿年樓, 4舊水, 淨普通裝修都要30個, 仲未計電器. 當你一半, 廿個那? 仲邊有咁快有下間呀?
3) 就算以上全部都計得掂, 除非佢哋唔生啦, 一生就全部由頭計過. . . .夠唔夠住, 怎樣儲錢, 怎樣供落去. . .
我唔係唔讚成ching上文, 但真心想講同實際有出入囉.

kkkalvin

entry1 發表於 2013-1-12 11:06

                               
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早幾年呢個方法可行既.....而家難好多

事後個個都識計(因為升市), 如果跌市又有另一樣計法!
例如(好多多多人都計左) : 4m賣左層樓(當6xx尺,邊度都好啦), 租屋10k一個月(肯搬返去4xx尺樓計), 兩年24萬(仲要唔洗比差享,管理費), 餘下3.76m.
當樓價跌10%(唔大貪哎), 就可以用3.6m買返原本4m層樓.
如果跌夠20%. . . .哈哈哈. . . .所以, 升市有人講, 跌市都一樣大把人有嘢講!

yk8686

kkkalvin 發表於 2013-1-17 14:55

                               
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1) 太理想 - 租樓比人要計埋差享, 管理費, 仲有一次性手續費, 稅, 折舊, 層樓掉空期開支等
2) 2012年用2m去 ...

荃德花園439尺單位2012年全年平均都真係200萬或更平

kkkalvin

yk8686 發表於 2013-1-17 15:29

                               
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荃德花園439尺單位2012年全年平均都真係200萬或更平

SORRY!!! 小弟見識小!
不過條數冇錯, 都係咁計

yk8686

kkkalvin 發表於 2013-1-17 16:28

                               
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SORRY!!! 小弟見識小!
不過條數冇錯, 都係咁計 ...

搵個成交網查下實有, 搵返2012年中數據睇睇, (上文講12年, 所以年頭年尾唔睇)

全選           登記日期         地址         層數         單位         建築面積         成交(百萬)         呎價         詳細內容         其它資料
          2012-08-07         荃灣 荃德花園 B座         29         E         427         2.100         @4,918         詳情         最近放盤
          2012-08-01         荃灣 荃德花園 D座         32         A         439         1.980         @4,510         詳情         最近放盤
          2012-07-31         荃灣 荃德花園 D座         32         F         461         2.080         @4,512         詳情         最近放盤
          2012-07-31         荃灣 荃德花園 E座         12         A         439         1.930         @4,396         詳情         最近放盤
          2012-07-30         荃灣 荃德花園 D座         30         E         427         1.100         @2,576         詳情         最近放盤
          2012-07-27         荃灣 荃德花園 E座         4         G         458         2.040         @4,454         詳情         最近放盤
          2012-07-26         荃灣 荃德花園 D座         10         B         458         2.120         @4,629         詳情         最近放盤
          2012-07-25         荃灣 荃德花園 B座         8         C         461         2.080         @4,512         詳情         最近放盤
          2012-07-25         荃灣 荃德花園 C座         25         A         439         2.028         @4,620         詳情         最近放盤
          2012-07-23         荃灣 荃德花園 B座         9         E         427         1.950         @4,567         詳情         最近放盤
          2012-07-10         荃灣 荃德花園 C座         16         H         439         2.000         @4,556         詳情         最近放盤
          2012-07-10         荃灣 荃德花園 A座         8         H         439         2.040         @4,647         詳情         最近放盤
          2012-07-06         荃灣 荃德花園 E座         15         D         427         1.870         @4,379         詳情         最近放盤
          2012-07-05         荃灣 荃德花園 E座         17         H         439         1.930         @4,396         詳情         最近放盤
          2012-07-04         荃灣 荃德花園 C座         9         A         439         1.855         @4,226         詳情         最近放盤
          2012-07-04         荃灣 荃德花園 D座         28         C         461         1.990         @4,317         詳情         最近放盤
          2012-06-29         荃灣 荃德花園 E座         26         G         458         2.220         @4,847         詳情         最近放盤
          2012-06-29         荃灣 荃德花園 B座         18         E         427         1.980         @4,637         詳情         最近放盤
          2012-06-29         荃灣 荃德花園 E座         12         D         427         1.620         @3,794         詳情         最近放盤
          2012-06-20         荃灣 荃德花園 E座         14         G         458         2.050         @4,476         詳情         最近放盤

nakatah

兩人在2010年買樓，用$2.99mil買入荃灣麗城花園一個頂層向海三房668呎單位 ,

佢地買左哩個單位，仲要裝修，買家俬，俾AGENT都要1％ ，3萬，

所以冇咁多錢淨啦，之後搬屋，又要錢，買左第二間，又俾1％ AGENT, 又2萬，

所以都唔係咁容易，樓主係理想化左少少

不過家庭如有四萬蚊人工，應該實買到一層樓，
唔會好似話D咩醫生，律師，老師，都買唔到樓囉，睇您買咩樓姐，

如果第一次就要買成千買的樓(豪宅)，硬係唔係個個得啦，

yk8686

nakatah 發表於 2013-1-24 13:10

                               
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兩人在2010年買樓，用$2.99mil買入荃灣麗城花園一個頂層向海三房668呎單位 ,

佢地買左哩個單位，仲要裝修 ...

ching 所講既支出只係細數

文中提及: 就算上唔到Loy都仲有淨低既$200,000現金幫手。
兩人在上會後仍可合力每月將人工三成儲起，即$12000。

照咁計...住左兩年手頭現金約有 200000+(12000 X 24) = 488000 (文中有講)


所以佢地當時既現金流算係幾理想, 而唔係個例子理想化, 當時再用廿萬買多個單位絕對可行.

其實呢個例子想帶出一個訊息, 就係適當運用手上注碼, 找準時機, 賺一桶金唔係咁難,

有人未開始已覺得困難, 唔可行, 但可能只係錯估風險,

買樓對好多人黎講係人生大事(我都係)....文中講買完兩年再買多間....

對一個月入4萬家庭簡直就係發夢啦.....

但唔好比呢種思想嚇倒...只要形勢配合到就得

(當然...今時今日已經好難....每件貨都做9成,仲要出租更加無可能, 虛報例外)

hshk

yk8686 發表於 2013-1-25 10:36

                               
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ching 所講既支出只係細數

文中提及: 就算上唔到Loy都仲有淨低既$200,000現金幫手。

我經驗係13個物業有9個租得出
太多數係借5成買，15-25年還，加上稅同管理費等等，基本是打和

yk8686

hshk 發表於 2013-1-30 23:51

                               
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我經驗係13個物業有9個租得出
太多數係借5成買，15-25年還，加上稅同管理費等等，基本是打和 ...

即係有1/4租唔出? 個市有無咁差呀

仲要借5成(即係息都唔會多) 都係打和?

ching有無數字列出黎研究下.....

hshk

回應 yk8686 #14 的帖子

13個物業全數租出有賺啦
現在手上係有14個物業要供，13個放租9個租出，9個出租單位租夠比14個物業要供錢
租唔出個4個，1個係上水，1個馬鞍出，唔近火車站，難租D，1個係個租客剛剛唔租，另1裝修中

yk8686

hshk 發表於 2013-1-31 09:20

                               
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回應 yk8686 #14 的帖子

13個物業全數租出有賺啦

明白啦....ching 打和既意思係夠cover供款......

實製上ching 賺到笑啦,

供款中利息佔好少數

hshk

yk8686 發表於 2013-1-31 09:50

                               
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明白啦....ching 打和既意思係夠cover供款......

實製上ching 賺到笑啦,

利息好少呀，有心買樓，手上現金有可以的，最好借少D，借9成，還息都還幾年

yk8686

hshk 發表於 2013-1-31 22:27

                               
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利息好少呀，有心買樓，手上現金有可以的，最好借少D，借9成，還息都還幾年 ...

高息年代就係.....h+0.7....唔借盡對自己唔住wor

呀吓

hshk 發表於 2013-1-31 09:20

                               
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13個物業全數租出有賺啦

又一位大地主

呀吓

yk8686 發表於 2013-2-1 09:42

                               
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高息年代就係.....h+0.7....唔借盡對自己唔住wor

咁你快d去借盡佢俾d我地洗啦, 咁就對實得住自己喇

yk8686

呀吓 發表於 2013-2-1 09:48

                               
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咁你快d去借盡佢俾d我地洗啦, 咁就對實得住自己喇

借盡果舊錢咪比左個業主囉.....仲點比你呀

hshk

yk8686 發表於 2013-2-1 09:42

                               
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高息年代就係.....h+0.7....唔借盡對自己唔住wor

問題係，一加息就