1883年的上海房地產大崩盤

Kick Off

　　上海的房地產終於跌了，而且跌勢兇猛，拖倒了全國知名的房地產大亨徐潤。

　　這一輪致命的“宏觀調控”，並非來自看似無所不能的大清國政府，而是來自更為遙遠的法蘭西。中國與法國在越南劍拔弩張，法國艦隊開到黃浦江外，揚言要封鎖甚至攻擊上海。

　　此時是1883年年末，農曆癸未年，大清光緒九年。

　　1 大清的地王

　　在經歷了太平天國戰爭之後的近20年和平發展之後，上海的房地產行業已經發展到了政府要伸手分享“和平紅利”的階段。

　　上海的這一輪房地產高潮，開始於上一年。

　　1882年2月4日，農曆春節的前夕，上海知縣莫祥芝發佈公告：“沿江一帶灘地……必須復丈，並分別追繳租息地價。”

　　這份上海縣的“1號文件”表明，在經歷了太平天國戰爭之後的近20年和平發展之後，上海的房地產行業已經發展到了政府要伸手分享“和平紅利”的階段。重估地價，不僅能大大增進地方政府的稅收，更是對這20年來地產增值的特殊“確權”。

　　在地方政府重估地價的刺激下，上海的地價急劇飆升，楊樹浦、新閘一帶，最高增幅達5倍，依然供不應求。1884年2月7日的《申報》報道說，新閘一帶的土地“今則加至四五倍不止，雖馬路遠者每畝先不過百兩，今亦加至五倍，而且爭相購買，不惜重價”。

　　上海房地產吸納了各種資金，無論白色、灰色乃至黑色渠道，大量的國際國內資金涌進這座東方大都會。整個城市成為一個巨大的工地，“棚戶區”被大規模拆除，二層磚木結構的“石庫門里弄房屋”到處涌現。

　　老沙遜、新沙遜、怡和、仁記等一大批外資企業，連同數量更大的小規模華資企業，以及上海地方政府，都為飆升的地價而欣喜不已。

　　當然，笑得最歡的是徐潤。

　　這年年僅44歲的徐潤，穩坐“上海地王”的交椅：擁有未建之地2900余畝，已建之地320畝，共建洋房51所，住宅222間，當房3所，樓平房街房1890余間，每年可收租金12.29萬餘兩（折合人民幣2458萬元）。

　　房地產資產之外，徐潤大約在股票投資上還有82萬餘兩，典當、錢莊等34萬餘兩，個人總資產約在340萬兩以上。雖然比胡雪岩傳說中的2000萬兩要少許多，但在上海灘也是首屈一指，而其中房地產資產高居65%以上，也是富豪中極為罕見的。

　　2 意外的商機

　　洶湧的難民潮，給租界帶來的不是“人道援救”危機，而是巨大的商機。

　　房地產成為上海乃至大多數有租界的大清國城市的支柱產業，這至少大大出乎這些城市規劃者的最初設想。

　　鴉片戰爭之後，獲得了“五口通商”權利的英國人，在上海圈佔了租界。

　　租界的選址，刻意避開了華界的繁華區域，而選擇了“荒僻”之所。除了極少數的“釘子戶”之外，這裡本就不多的原住民，早已拿著英國人支付的不算寒酸的拆遷補償款搬走了。在1853年初，上海的租界內只有500名華人，“人氣”極度蕭條。

　　在“維穩”的思路下，租界當局通過立法，對房地產實行嚴格控制：獲得土地的外商，必須按照規劃要求，在限期內建造住房或貨棧，否則就是違約，中國地方政府可以會同領事進行查核，收回轉租；如外商將自己租用的土地轉租的，必須平價轉讓，不得加價牟利；每家外商公司的租地規模，不得超過10畝……

　　此時的外商，大多是外貿商人，中國市場並不穩定，起伏巨大，他們的生意也不穩定，租界內的“租戶”變動頻繁。在上海租界建立的頭10年間，這裡只是一個安靜的涉外居民小區，只有外灘附近的少數幾個商業地塊可當做房地產來操作。

　　這種牧歌般悠閒的租界“計劃經濟”維持到了1853年。這一年，太平天國運動橫掃南中國，“小刀會”乘機在上海暴動，局勢大亂，大量華人涌進租界避難，這使租界人口迅速上升。從1853年初到1854年7月，租界內人口從500人上升到2萬多人，猛增40倍。而在之後的1860～1862年間，租界的總人口攀升到了驚人的50萬人。

　　洶湧的難民潮，給租界帶來的不是“人道援救”危機，而是巨大的商機。難民中的富裕人士，給租界帶來了鉅額的資金，在租界內消費和投資；難民中的貧窮者，雖然沒有帶來資金，卻帶來了廉價的勞動力。而無論貧富，難民們進入租界後，住房是其必須首先面對的剛性需求。鉅額資金、廉價勞動力加上剛性的住房需求，這成為上海房地產第一次高潮的動力。精明的外商們立即抓住了這一機會，開始大量建造住房，出租給華人，高檔房屋由富人們消受，簡陋的板房則由貧民們廉租。資料表明，19世紀60年代的上海房地產市場，僅僅租賃就可獲得高達30%～40%的利潤。在商界的巨大壓力下，租界當局開始修改法律，為房地產行業鬆綁。1854年，租界當局的《上海土地章程》修訂案，經英、美、法三國領事商定，正式頒行。這個升級版本，取消了以往對房地產的諸多限制，如外資公司10畝地的圈地上限、房屋和地塊不得加價轉讓、不得租給中國人、華人不得興建新的房屋等限制都被廢止，在法律層面上束縛房地產發展的一切障礙都被清除，租界當局再度表露出了為資本、商界服務的敏銳與效率。

　　3 崛起的支柱

　　租界內的房地產奇跡，根本上與資金無關，與技術無關，而與政治有關：它所享受的，是法制與維穩帶來的巨大紅利。

　　房地產行業一經鬆綁，立時飛奔。大量外資公司，紛紛撤離進出口貿易領域，而加入了房地產的行業。在政策的鼓勵下，上海租界的地價與房價迅速攀升，與10年前相比，增幅高達數倍甚至數十倍之多：

　　一名叫做雷米的法國商人，1849年以475元購買2385畝土地，均價每畝191元（銀元，約合133兩），到1856年時，法租界召開第一次“地主”大會進行估價，每畝均價達到868元（606兩），增長了4倍多；

　　1848年為建跑馬廳，外商們圈地81.744畝，每畝均價為83000文（1兩白銀約值1500文計算，此價約合55兩），到1854年跑馬總會股東將該地切分出讓時，最低價為每畝171萬文（1140兩），增值20倍，而最高價為每畝543萬文（3620兩），增值66倍；

　　剛性需求不僅帶動了地價，而且加速了房地產的週轉。有一塊面積為8.88畝的土地（英冊72號道契），自1849年買入後至1853年的4年間，從未有轉讓記錄，而在1854年的一年之間，就被轉賣了3次……

　　徐潤日後回憶說：“上海自泰西互市，百業振興，萬商鹹集，富庶甲于東南，地價日益翔貴，以今視昔，利逾百倍。”

　　1869年，蘇伊士運河開通，並且只準蒸汽輪船通行，東西方的距離迅速被縮短，從倫敦直航上海的航程由120天以上縮短到55~60天。同時，上海與倫敦之間也開通了電報線路，資訊彈指可達。交通和通訊的革命，如同回春秘方，刺激了上海在經歷太平天國戰亂後全面復蘇，憋了很久的房地產也終於春潮氾濫，形成了1883年的小高潮。

　　其實，對於如此龐大的大清帝國來說，租界的面積實在算是滄海一粟，這也造成了巨大的“稀缺”——在內憂外患頻仍的大清國，只有租界內可以提供相當和平、穩定、而且法制化的空間，而享受這種資源的唯一辦法，就是在租界內購置房地產。租界內的房地產奇跡，根本上與資金無關，與技術無關，而與政治有關：它所享受的，是法制與維穩帶來的巨大紅利。

　　在巨大的“剛性需求”推動下，房地產迅速成為租界內的支柱產業。儘管在1864年太平天國滅亡後，上海房地產有一段時間的沉寂，儘管在1883年發生了房地產的大崩盤，但這輪房地產大牛市，一直持續到二戰爆發，足足90年（1851~1941年）。統計顯示，僅1901年，平息義和團後，英國人在上海投資的1億美元中，居然60%都投向了房地產。

　　4 投機的風暴

　　一方面有充足的內幕消息可獲得市場先機，另一方面又有似乎取之不竭的資金來源，徐潤的房地產生意，越滾越大。

　　徐潤雖然在上海的房地產行業呼風喚雨，但房地產畢竟是一個資金密集型行業，而且徐潤做的是長線投資，他的融資能力受到極大的考驗。

　　徐潤的所有房地產，都挂在他創立的一家名為“地畝房產”的公司名下。徐潤最初的計劃，是想將“地畝房產”公司打包“上市”，折合為400萬兩白銀，分為40萬股，每股10兩，先發行一半，融資200萬兩。這一方法，類似於今日的REITS （Real Estate Investment Trusts，房地產信託投資基金），其“壞處”在於要和其他投資者一起分享這塊蛋糕。

　　基於對上海房地產前景的堅強信心，徐潤顯然已決定寧借高利貸、也絕不釋放股份，將“肥水不留外人田”作為融資的前提。他的融資渠道主要有三條：一是錢莊貸款，這是主流，而且多用房地產本身抵押，借貸一筆，開發一批，再拿新開發的項目作為抵押，繼續新一輪的借貸，類似今日的“滾動開發”；二是股票質押貸款，將自己持有的其他產業股票，抵押貸款，這等於是將其他產業也當做了房地產的資金鏈；三是挪用各種能挪用的款項，不僅有其他產業上下游的欠款，甚至還包括“存戶款”（估計應是客戶的預付款之類）及公款——他挪用了自己擔任總經理的輪船招商局的公款，數額雖然不多，最後卻成為致命的絞索。

　　一方面有充足的內幕消息可獲得市場先機，另一方面又有似乎取之不竭的資金來源，徐潤的房地產生意，越滾越大，其自己也越來越有自信，越來越有宏偉藍圖。

　　不料，1883年的上海突然間“市道大壞，百業凋敝”，房地產一落千丈。

　　徐潤自己將災難歸咎於中法戰爭，其實，早在上海房地產行業狂飆突進的1882年，危機已經降臨了。

　　從外部來看，源自美國鐵路投資泡沫破碎的國際金融危機，逐漸蔓延到了上海；而且，法國人之所以要在越南問題上突然強硬，也是希望通過向中國顯示肌肉，而作為其應對國際金融危機的一種措施。

　　5 股市的雪崩

　　當投機繃緊了大清國的資金鏈時，大清國的外貿也因蘇伊士運河的開通等，而面臨著全面的挑戰。

　　從中國的內部來看，始於1881年的投機大泡沫，已經吹大到足以破碎的地步，而上海的房地產泡沫，無非是其中一個小環節而已。

　　1881年，大清國的國有企業“開平煤礦”，終於產出了第一批煤。此前十分艱難的招股工作，突然變得異常順利，帶動開平煤礦股票在上海股市飛漲。

　　大清國的股民似乎一夜之間甦醒了，“現在上海股份風氣大開，每一新公司起，千百人爭購之”（《申報》3 月13 日），“自招商局創辦股份以來，風氣竟至大開，凡屬公司自刊發章程設局招股之後，不須一月而股份全行賣完。”股民們甚至借錢炒股，“趨之若鶩，一公司出，不問好歹，不察底蘊，股票早已滿額，亦麾之不去”，“當各礦舉辦之初，不過暫借富商之力，眾擎易舉，原期大有利於國家；不謂市裏姦儈特開售賣股票之風，以致舉國狂歡，納股者非富家藏窖之銀，乃市肆流通之寶，而害遂不可勝言矣。”（《字林滬報》11月1日）“舉國狂歡”四字，極其形象。

　　上海股市的投機行情已經形成，而支援這輪泡沫的主力，是上海的近百家錢莊, 錢莊將這種貸款放給炒股者，自己也參與炒作，上海股市的泡沫越積越高，開平煤礦等“牛股”實際上擰開了一個可怕的魔瓶。在這個大背景下，徐潤還在玩見效慢的房地產，一方面融資成本和融資難度大大上升，另一方面，在股市風險的裹挾下，金融風險劇增，依賴金融的房地產行業，其風險也被裹挾著不斷累積。

　　屋漏偏逢連夜雨，當投機繃緊了大清國的資金鏈時，大清國的外貿也因蘇伊士運河的開通等，而面臨著全面的挑戰，已經連續數年出現出超，資本大量外流，銀根緊縮。而剛剛受到了資本市場熱捧的礦務能源類企業，暴露出了大量管理混亂、腐敗橫行甚至招搖撞騙的負面新聞，這嚴重打擊了市場的信心。

　　從1883年年初開始，上海的一些小錢莊已經開始陸續倒閉。10月上旬，炒股佔用大量資金的兩家大錢莊“純泰”和“泰來”，因無法流轉而倒閉，“究其所以然之故，莫不曰為去歲以來各項股票不定而受虧者也。”（《字林滬報》10月18日）領頭的礦業股因“礦中寂無消息，興辦無期，有股者疑慮百端，爭相貶價，忽而大跌” （《申報11月5日》）。10月26日的《北華捷報》透露，許多礦務企業的股票“簡直一文不值了”。

　　一看局勢不妙，資金雄厚的山西票號和外資銀行，在10月中旬下令，立即停止拆借，收回所有貸款，“閉不再放”。“銀號、錢莊一律催收，急如星火，以致滬上商局大震，凡往來莊款者皆岌岌可危。雖有物可抵，有本可償，而提現不能，錢莊之逼，一如倒賬。”（《字林滬報》11月1日）。

　　此時，法國人再壓上了一根致命的稻草，開著軍艦揚言進攻上海，市場的最後一點信心被徹底擊毀。上海的錢莊，年初還有78家，到了年底只剩下10家，“百貨無不跌價三五成，統市存銀照常不過十分一二”。上海的金融危機迅速向全國蔓延，甚至連首都也無法倖免，北京著名的“四大恒”錢莊“恒興”、“恒和”、“恒利”、“恒源”在1884年年初倒閉，首都不得不進入緊急狀態。無論是資產、政府公關，都遠遠超出徐潤的胡雪岩，就是在這場風暴中倒了下來，傾家蕩產。

　　嚴重依賴融資渠道、實行“滾動開發”的徐潤，至此已經註定了在劫難逃。

　　6 反腐的絞索

　　挪用、加上違規擔保，徐潤的經濟問題一下子變得十分嚴重。

　　地產大王徐潤的“地畝房產”，資金鏈出現了嚴重問題。公司名下的房地產，總“成本”223.69萬兩，但徐潤從22家錢莊的貸款總額也高達250多萬兩，已經資不抵債；如果按照徐潤的個人總資產340萬兩計算，負債率也超過73%。

　　錢莊為了自保，紛紛催逼徐潤還債。債權錢莊公選出6名代表，徐潤也派出6名高管，緊急磋商應對措施，“聯合工作組”研究來研究去，提出兩個方案：

　　A計劃：將徐潤的所有資產拍賣還債；

　　B計劃：各債權錢莊“債轉股”，轉為對徐潤的“地畝房產”公司的投資，但錢莊還是需要部分現金以應對危局，因此，希望能另找一個大股東以現金認購一半股份。

　　如果實行A計劃，市道如此不景氣，拍賣的結果很難預料，但B計劃則需要找到資金實力強勁的人。無論債權方還是債務方，都希望先推B計劃，他們看中了盛宣懷。但幾經接觸，失望地發現盛宣懷“亦一空心大老，無力於此”（徐潤自述）。

　　徐潤沒有料想到的是，盛宣懷不僅是“無力於此”，而且還一直在虎視眈眈地盯著徐潤。

　　徐潤的經營令李鴻章大為起疑，並迅速派盛宣懷到招商局清理清查。此時，正是1883年。

　　盛宣懷這一查，果然查出了大問題：徐潤大量挪用公款，用於私人炒股、炒房地產，並且玩忽職守，造成企業大量虧損。此時，徐潤主動上門求助，這等於是告訴盛宣懷：動手的最佳時機到了。這一年，盛宣懷已經抓住胡雪岩的阜康錢莊挪用儲戶存款的軟肋，通過擠兌大額公款的方式，推倒了清除胡雪岩的第一塊多米諾骨牌——胡雪岩作為左宗棠的親密助手和“錢袋子”，是李鴻章與盛宣懷的共同敵人。

　　盛宣懷迅速查明，徐潤共挪用招商局16萬兩以上用於私人炒房，徐潤對此供認不諱。李鴻章則在批示中，痛責徐潤不僅挪用公款，而且利用招商局的信用，擔保其私人貸款高達170多萬兩之巨，“似此罔利貪得不顧其後,殊為可恨……”

　　挪用、加上違規擔保，徐潤的經濟問題一下子變得十分嚴重。李鴻章下令盛宣懷與江海關道邵有濂“確查賬目,督同清理”，徐潤至此陷入絕境：經濟上，官方的處理意見是，立即變賣資產，追繳公款；政治上，則革去了他的“二品銜浙江補用道”職銜。反腐敗被再度證明是權力鬥爭的利器。

　　盛宣懷將徐潤名下的乍浦路、十六鋪房產，抵入招商局。乍浦路的地塊，面積共“四畝二分三六”僅僅作價2.2萬兩，僅相當於如今每平方米1571元人民幣。後來，盛宣懷以抵賠原價從招商局手中買下。

　　徐潤在十六鋪地的兩個地塊，也被低價抵入招商局，一塊面積是“四畝四分四八”，另一塊是“二畝一分五五”，均已蓋造房屋，年租金收入在3470兩，而盛宣懷只將其折算為16000兩，折算下來，每平方米地價只相當於如今人民幣727元！後來，還是“經諸友力勸”，盛宣懷同意多算10000兩，共折算為26000兩（折合每平方米1181元人民幣）。而這一地塊當時的市值至少在4萬~5萬兩，足足差了一半。此時的徐潤，一定極度後悔不該挪用公款去為自己炒房。

　　那些本來還指望能夠保全資產以待牛市的錢莊債主們，自然一哄而上，集體決定，立即拍賣“地畝房產”的所有資產，套現解困。

　　這是一場真正的“跳樓”價大甩賣。

　　徐潤那些位於青雲裏、靖遠街、元芳路、杏花樓等處的房子，拋售所得僅為130萬兩左右，當時的虧損額就達到了90萬兩左右，而按25年後（1909年）他撰寫回憶錄時的價格600萬兩左右算，虧損額為400多萬兩；

　　同時，他將自己在珊家園、怡和碼頭、吳淞路等地方的地皮也拋售，總共2921畝，只賣得107萬兩，而按1909年的估價，價值在991萬餘兩，25年的市值虧損為884萬兩；

　　兩項相加，從1884年到1909年的25年間，地產方面其市值損失總額為1284萬兩。

　　而且，為了還債，徐潤還同時拋售了不少股票。這些股票拋售時究竟賣了多少？徐潤沒有詳細記載。但徐潤說，這些股票連同地產到1909年的市價高達2000萬兩白銀，已知其中地產部分市值為1591萬兩，則股票部分的市值約為409萬兩。如果以等比例推算其市值損失，其中地產損失已知為1284萬兩，則其被迫拋售的股票市值虧損額，當在330萬兩（折合如今人民幣6.6億元）。

　　由此可知，25年來，徐潤的地產與股票市值總虧損高達1614萬兩（折合人民幣32.28億元）。這無論攤在誰的頭上，都是生命中不可承受之痛。他日後感慨自己“廢之半途，毀於一旦，反致大虧，命耶運耶!”

　　徐潤在上海一敗塗地之後，為了自保，多次舉債，試圖東山再起。他投入了採礦業，跋山涉水，遍嘗艱辛，卻屢戰屢敗，隨後老母和妻子也相繼病故，留下年僅8歲和6歲的一對兒女。

　　這位曾經的地產大亨，最後還是依靠在天津穩健的房地產投資，而得以做個“富家翁”終享天年，並在71歲（1909年）時候開始寫作回憶錄，為後人留下了關於投資歷程和遊走商場的心路坎坷。

　　在胡雪岩和徐潤紛紛垮臺的這一年（1884年），大清國的洋幹部、海關總稅務司、英國人赫德（Robert Hart）在一則日記中寫道：

　　“我現在不像過去那樣為中國煩惱了……是因為我麻木不仁了，反正，這條殺不死的巨龍會經受住一切的。”