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本帖最後由 entry1 於 2011-8-21 01:22 編輯
近日,報章有不少樓盤減價成交的報道,例如太古城業主減價10%賣出單位、沙田第一城劈價8%求售等。突然間,市場好像由年初的大升市大幅逆轉,樓市前景搖搖欲墜。
在今年初,筆者已多次談及樓價如何脫離港人負擔水平,置業者如何忽視加息的潛在風險,樓市隨時有由升轉跌的風險。不過,今天筆者想唱一唱反調,認為近日業主降價求售潮只會是短暫和個別的現象,整體樓市在今年底前仍會持續穩健發展,即不會發生樓價大幅調整的結果。
其實原因很簡單,雖然樓市年初至今有不少不利的因素出現,例如:政府房屋政策有轉勢的象,由過去對樓市採用完全自由放任的政策,令發展商完全控制供應,有機會變成政府增加對樓市的控制能力,如加推土地拍賣增加土地供應、考慮復建居屋影響單位的供應量等。
政府無意推樓價
不過,政府根本上沒有令樓價下跌的意圖,只是希望以政策減慢樓價的升勢,紓緩市民的不滿;
另外,銀行自年初起大幅增加新做H按的貸款利率,由之前的H+0.7厘提升至現時的H+1.5厘或H+2厘。雖然銀行的加息暫時對舊有業主沒有影響(因為加息只針對新做按揭),但加息後令買家置業成本增加,無形中減少了需求。
不過,影響樓市最深的兩個因素,從年初至今都沒有改變。
香港的經濟前景仍然令人放心。雖然歐美受到債務問題困擾而影響了經濟的發展,但由於香港背靠中國,當中國經濟前景仍然穩定下,香港經濟前景也不會太差。大部分業主均不會認為在短期內,香港經濟會出現像二00三年或二00八年不景氣的情況。
另一方面,雖然銀行自年初起提高了新做H按的息率,但對舊業主來說,按揭息率仍處於過去幾十年來最低的水平,低息環境令業主供樓負擔輕,變相增加持貨的能力。更重要的是,美國聯儲局在剛過去的議息會議後宣布將零息最少維持至二0一三年中才會結束,令低息環境比之前預期的更長、更可靠。
由於加息的風險大降,令業主更有信心持貨,等待市況回升。在整體沽售壓力不大下,樓市很難出現明顯和全面的調整。之前,筆者預測美國有機會在下年年初開始加息, 加息會令部分業主供樓出現困難(例如那些錯誤計算自己的供樓能力,沒有預計加息後每月還款額會大幅增加的業主),從而令某部分業主要沽貨,令樓市發生較全面的調整。不過,在美國加息無望後,相信筆者這個年初的預期將會落空。雖然筆者仍然認為香港樓價是不合理地貴,但在沒有下跌誘因驅動下,樓市還未出現明顯調整的時候。
以上轉貼自20AUG2011太陽財經
持續既低息期, 雖然呢刻再去買樓投資都有不少風險, 但已買了的業主因為持貨成本低(利息低),
基本上收租已可cover供款, 所以無乜誘因去劈價賣樓, 買賣兩閒下升不了亦跌不下
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發表於 2011-8-21 01:21:28
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