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政府上周公布推出多幅土地,增加供應,並進一步收緊按揭,當中以700萬以上單位影響最大。究竟這個政策對市民有何影響?
升勢難遏 租金再升
正如筆者在較早前的文章提及,是次升市主要受樓宇供不應求及利息低企所帶動。每次樓市處於上升週期時,均會吸引不少潛在買家落實置業,從而催促更大置業需求,利率同時受美國經濟不景及推出量化寬鬆貨幣政策(QE)影響,供平過租,促樓市上升。這兩項因素短期內持續,要樓市下跌,相信並不容易。再者,受金管局收緊按揭指引影響,近月有銀行對投資按揭態度轉趨審慎。雖然金管局沒有指引要求銀行加投資按揭息率,但已有個別銀行把這類按揭息率調高一厘。做法令買樓收租回報下跌,租盤數目減少,租金進一步上升。
按揭成數降 礙換樓上車
雖然是次政策主要針對樓價較高的單位,但卻不等於對上車客沒有任何影響。現時不少購買700萬以上單位的買家為換樓客,本身為三百萬至四百萬、面積較小的單位之業主,降低按揭成數會打擊這類業主的換樓意欲。
換言之,細銀碼的單位業主拒絕換樓,卻上車之準買家在市場上選擇將減少。以筆者經營的將軍澳區為例,前線員工反映不少手上準買家,在政府出招後立即採取觀望態度。再者,近年落成新盤以600呎以上單位為主,單位動輒400萬,上車客難以負擔。連同租盤減少的因素,物業市場恐出現貨源歸邊的現象,被喻為違反經濟常態的量跌價升情況,可能更嚴重。
隨著通脹升溫,租金上升,息口低企,政府施政時應考慮增加市場彈性及供應,向首次置業人士放寬按揭乘數,否則,受害的始終是首期較少的上車客及未能置業、不合資格申請公屋而被逼租樓的一眾夾心階層。
轉貼:輝筆論樓 - 鄺志輝 2011年6月18日
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如筆者所言,政府如再糊亂出招,害苦是香港本土居民,真要給他們一個
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