古版"國八條":古代中國的房屋"限購令"

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北京出臺了住房調控以來最嚴厲的購房政策“京版國八條”。之後，上海、廣州、深圳等城市也陸續出臺了限購政策。本版要詳細介紹的，是“古版國八條”——— 古代中國曾經出臺過的限制性購房政策。

一　只能購買鄰居的房

先說西漢的限購政策。

西漢建國後不久，大約在漢高祖劉邦的老婆呂雉呂太后當政的時候，朝廷頒布了如下規定：

“欲益買宅，不比其宅，勿許。”(《二年律令·戶律》)

這條規定的意思是說，你想買房，可以，但有一個條件：你要買的房子必須緊挨著你現有的房子。

比方說，小明、小強和小紅仨人是街坊，小明挨著小強住，小強挨著小紅住，在小明和小紅當中隔著一個小強。那麼好，小明可以買小強的房子，小強也可以買小紅的房子，但小明卻不能買小紅的房子，因為他和她 “不比其宅”。他們不比其宅，政府就“不許”，禁止這種非緊鄰的居民進行不動產交易。

二　限制兼併 方便檢舉

要問當時為什麼會出臺這樣奇怪的限購政策，解釋起來是很複雜的，我們概括地給出這麼幾個原因：

1、西漢初年土地私有化還不明顯，居民的宅基由政府統一劃分、統一分配，一戶家庭只給一塊宅基，集體主義和理想化的色彩很濃厚。為了維持這個狀態，政府不希望再出現土地兼併，不希望部分居民坐擁多處宅基而另一部分居民卻身無立錐之地。所以政府一方面限制出售：“受田宅，予人若賣宅，不得更受。” (《二年律令·戶律》)凡是國家分給你的房子或宅基，你可以賣掉，但是賣掉之後就不能再申請分配了；另一方面限制購買，“不比其宅，勿許。”想買房可以，問問你東鄰王大媽或者西鄰趙大爺是不是剛好要賣，要是碰到這種好機會，你就買；要是碰不到，還是打消購買第二套房的念頭吧！事實上，一人想買房而剛好其鄰居又想賣房的概率是不會很高的，因為這個緣故，西漢初年的住房交易也非常少見。

2、西漢登記人口和房產，用的是很原始的“手實”加“舉發”手段。家裏有多少人，住多大面積的房子，你自己報，這叫“手實”。萬一你為了少交人頭稅和財產稅，少報人口和房子怎麼辦？不怕，政府鼓勵鄰居檢舉揭發，揭發屬實，抓你坐牢，沒收你的家產，一半家產充公，一半家產用來賞給檢舉揭發你的鄰居，以資獎勵，這叫“舉發”。鄰居們想舉發，必須知道你家的底細，如果你經常搬家，像候鳥一樣遷徙，鄰居是很難清楚你家底細的，所以為了方便鄰居們“舉發”，政府必須把每一戶居民都盡可能固定到一個地方長期定居。限制你只能購買緊鄰的房子，等於是把你和你的家庭固定到了一處，這樣一來，鄰居便於檢舉，政府便於管理。

三　按爵位劃分宅基地

西漢初年搞過一次大規模的分房分地。怎麼分？按爵位。您知道，秦漢兩朝，上至官員，下至百姓，大多數成年男子都有爵位。爵位越高，其家庭分到的宅基就越大。比方說，您是“徹侯”(第一等爵位)，朝廷就會分給您將近300畝的一個大地塊，這塊地不是讓您種莊稼的，是讓您蓋房子的，隨便蓋，可以蓋成一個小城堡；而如果您是“士伍”(最低等爵位)，朝廷分給您的宅基地就只有長寬各30步的一個標準地塊。西漢的“步”是個固定的長度單位，一 “步”是1.43米，30步即43米，長、寬各43米，那就是1849個平方米。朋友們，現在誰家能有這麼大一塊地蓋房子，那鐵定是中產了，可在漢朝，這是最小的宅基單位，因為那時候剛建國，人多地少，算算人口密度，比現在的澳大利亞都地廣人稀。

四　 唐宋元明的購房限制

進入唐朝，政策又變了。這期間，出臺了一種持續了一千多年的限購政策，我用八個字來總結，叫做“求田問舍，先問親鄰”。什麼意思呢？就是買地皮也好，買房子也好，不光要經過原業主的同意，還必須經過原業主鄰居和族人的首肯，否則，不管你付給原業主多少錢，簽訂的合同多麼完美，在法律上都是不被承認的。

唐朝的規定是這樣的：“天下諸郡，應有田宅產業，先已親鄰買賣。”(《唐會要》卷85)全國不管哪個城市，一切地皮和房產，想出售，先問你親戚和鄰居是不是同意。

五代十國的規定：“如有典賣莊宅，準例房親鄰人合得承當。若是親鄰不要，及著價不及，方得別處商量，和合交易。”(《全唐文》卷996所載後周廣順二年律令)賣房的時候，先問四鄰和族人是否想買，如果他們不願，或者出的價太低，你才能賣給其他人。

宋朝的規定：“應典、賣、倚當物業，先問房親，房親不要，次問四鄰，四鄰不要，他人並得交易。房親著價不盡，亦任就得價高處交易。”(《宋刑統》卷13)比五代十國時還要細緻，還明確了徵求意見的順序：先問族人，後問四鄰。

元朝的規定：“前去立賬，遍問親鄰，願與不願執買，得便與人成交。”(《至元二年晉江縣務給付麻合抹賣花園公據》，收錄于《中國歷代契約會編考釋》)光口頭上徵求親鄰同意無效，還得立一張“問賬”，讓族人和鄰居在上面挨個簽字，大夥都同意你賣房了，你才能出售。

明朝的規定跟元朝相同，這裡不贅述。

事實上，一直到清朝，甚至到了民國，“求田問舍，先問親鄰”的規矩還在局部地區持續，因為親鄰找麻煩而不得不取消交易、退換房產的案例屢見不鮮，解放前夕，還有人在買房之前，先在報紙上刊登啟事，讓原業主的族人和四鄰直接跟購房人聯繫，如有意見趕緊提，別等成交之後再找後賬(參見1946年 11月1日杭州《正報》第一版《國立浙江大學置產徵詢》，上海《申報》、重慶《新民報》、廣州《民國廣州日報》等民國報紙也經常刊登類似啟事)。

五　為什麼強求“先問親鄰”

到這時候，大夥的問題應該來了：買賣房屋，只要買主賣主兩廂情願就足夠了，幹嘛還得經過賣方族人和鄰居的同意呢？這裡有他們什麼事啊！拙著《千年樓市：穿越時空去古代置業》(花城出版社2009年出版)對這個問題有詳細解答，其實概括來講，原因無非兩條：

1、為了保護宗族財產不流失。您知道，古代中國從來不存在明晰的完全屬於私人的物權，一切不動產在法律和道德兩種層面都是既屬於個人又屬於族人的，尤其祖輩遺留的房屋，如果未經叔伯兄弟的同意就拿來出售，極可能會引起持久的甚至大規模的同族爭鬥，即使是出於維護基層穩定的目的，地方政府也必須要求“求田問舍，先問親鄰”。

2、跟西漢時一樣，為了便於親鄰檢舉，進而便於政府控制每一戶居民。簡言之，政府人為設置親鄰障礙，必定減少住房交易，必定增加居民遷徙的難度，這樣把百姓都固定到土地上，統計人口也好，徵收賦稅也好，勘破案件也好，都變得很容易。

六　嚴禁官員買房

從元朝開始，還出現了一種有趣的購房政策：不許當官的買房。

嚴格講，不是禁止所有官員買房，而是禁止蒙古官員在原南宋統治區域如江蘇、浙江、福建等地買房(參見元刻本 《大元聖政國朝典章》卷19《禁官吏買房屋》)。為什麼做出這種規定呢？還是兩條原因：

1、蒙古人滅了金國、西夏、大理和南宋，從前朝那裏繼承了許多國有房產。在滅國的過程中，死在他們鐵蹄下的平民也不少，那些平民的房子也因為無人看管而收歸國有。這樣，在元朝初年，政府手裏就握有大量公房，可以隨心所欲地分給各級官員，作為他們的辦公樓或者家屬院。換句話說，大多數蒙古官員都能分到房子，沒必要再去購買。

2、南宋剛剛滅亡那會兒，一批蒙古人跑到江南做了官員，這些人素質極低，嫌分到的公房太小，出去借住或購買民房。借住民房的不僅強拿強要，而且強姦殺人；購買民房的也很蠻橫，譬如一套房市價十萬，他們只給五千，甚至一分錢不給，弄一張假合同，逼著原業主簽字畫押，那房子就成他的了 (參見 《至正直集》卷2《宋末豪民》)。他們這樣做，激起了極大民憤，各地義軍紛紛起兵抗元。為了撫慰江南、化解民怨，元世祖忽必烈於是頒布了禁止蒙古官員在江南購置產業的嚴令。

到了明清兩代，不許官員買房的政策進一步擴大化，朝廷禁止所有官員在工作所在地買房。

明朝的規定是這樣的：

“凡有司官吏，不得于見任處所置買田宅。違者笞五十，解任，田宅入官。”(《明代律例彙編·萬曆問刑條例·任所置買田宅》)敢在工作所在地買房，讓朝廷得知，扒光褲子打五十板，開除公職，最後還要沒收你買的房子。

清朝的規定更厲害：

“凡有司官吏，不得于現任處所置買田宅，違者笞五十，解任，田宅入官。”(《大清律例會通新纂》卷8《戶律·田宅》)這一條是照搬明朝的法律。

“旗員歷任外省，有在任所置產者，勒限責令，變價回旗。如有隱匿不報，查出財產入官，地方官失察，照例議處。”(《乾隆實錄》卷8)不光限制官員購房，還限制旗人購房，凡旗人去外地工作，膽敢在工作所在地買房，其所買房產由朝廷強制拍賣，拍賣所得歸政府所有。如發現旗人在工作所在地買房，當地官員也有責任向朝廷舉報，如不舉報，一旦查出，跟著買房的旗人一起受處分。

七　嚴禁子弟隨任

更有意思的是，在乾隆時期，不光嚴禁旗人在工作所在地買房，還嚴禁旗人官員帶著年滿18歲以上的兒子上任。乾隆七年，“定旗員子弟隨任之例”， “向來旗員子弟隨任在外，年至十八歲者，例應來京。”“子弟在京長養，年過十八歲以上者，非奉特旨，不得隨任。”(《乾隆實錄》卷158)旗人在外地做官，其兒子(也包括孫子、侄子和外甥)如果不到18歲，可以跟著他在工作所在地居住；如果超過18歲，必須送回北京。

為什麼會有這樣的規定呢？跟當時旗人子弟過於蠻橫有關。據《乾隆實錄》記載，旗人在外地做官，其子弟如果跟著上任，則狗仗人勢、欺男霸女、禍害地方百姓，礙于旗人官員的面子，地方司法機關還很難懲罰他們，乾隆思來想去，乾脆把這幫“衙內”留在北京，強迫他們跟他們當領導的爹分開。因為北京是天子腳下，旗人子弟再橫，也不敢在皇帝跟前發威，這樣管束起來就容易多了。

八   為什麼不讓官員買房

回過頭來說說明清兩代為何會禁止官員在工作所在地買房。

原因其實很簡單：官員受賄的形式多種多樣，唯獨無償或者低價受贈不動產難以查清，既然難查清，乾脆就不讓他們在工作所在地擁有房產。不管是誰，只要在任職地買了房，就默認他是貪污，就摘他的烏紗帽，打他的屁股，沒收他的房子。