理大許智文﹕下半年樓市 或現「彈弓效應」

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【明報專訊】近年經常於媒體評論樓市的學者中，曝光率急升的要數理工大學房地產及建築學系教授許智文，這位主要看市民收入、失業率的基本因素派學者坦言，現時本港樓價升得快過基本因素，市民的Hope Value（他譯為「期望因素」）升得太高，預料若再無利好消息，下半年將出現「彈弓效應」（意指樓價彈升後又再告回軟）。不過，他指中長期而言，市場已經「睇通咗」香港未來住宅新供應少，預料本港樓市一定不會差。

許智文坦言，自己一如大部分市場人士，對本年樓市的大反彈「跌晒眼鏡」。他表示﹕「今次主要是期望帶動升勢，市民覺得中期及長期，樓市頗穩定，驚好似SARS時入唔切貨，未到有好的信息出現便入市。」他稱﹕「現時收入、GDP（本地生產總值）及失業率都未行得好，經濟數據是穩定少少，但樓價與真實數據是背馳。」他續稱﹕「（帶動升市）第二點是利息低得好緊要，差不多沒有好的投資工具，而銀行取態亦好重要，它們肯放錢，令信貸寬鬆。」



「期望因素」難長期撐樓價

他表示，現時的樓價，與去年同期差不多，「但08年時數據靚好多，（現時）樓價無理由可以支持好耐」，而且現時利息升的機會較跌為大。至於市民常問的問題﹕「現時買不買樓好呀？」他稱他會這樣回應﹕「下半年波幅有機會較大，若無利好消息支持，跌的機會大過升，而現時樓價不低，而自己的薪酬的走勢，是要靠自己估算」。

本港樓價反覆上升已數十年，牛市還會延續多久？許從香港房屋制度分析，「香港有大型的公營房屋制度，約一半人居住於公營房屋，另有10％至20％的人租樓，買樓主要是最高30％收入的一批人」。他稱，若香港沒公營房屋，樓價一定較現時跌許多，因樓價長遠要與整體人口的負擔能力相符。



供應有限 樓市長遠不會差

他又認為，本港主要買樓的人，經濟能力高，再加上「大家都睇通香港再有幾多地」，而政府近年政策，是看重環保、可持續發展，高密度的新發展方向可能有變，於這些背景下，本港樓市長遠一定不壞。他指出，如果香港繼續變成大都會，本港樓市有時候會成為「賭場」，內地人及外地基金「間中賭一注，然後轉售，再賭一注，又轉售」，會增加本港樓市的成交及活力，長遠而言，樓價將有更大的上升空間。

撰文﹕周偉強