轉載:【名家搶先睇】自住唔驚 邏輯何在（盧卡股）

minghin121

硬好成日話自住唔怕跌，買貴左30年呀，唔驚？

每次有新盤開售，例有傳媒訪問買家心聲，而其中一個熱門的答案就是「我自住唔驚」，即使今日樓市淡風已起，仍然屢見不鮮，究竟呢句說話的背後有何邏輯？又抑或純粹只是一個「口號」？不妨細想一下。

1.論上會。若非一筆過付款，買樓第一件應該要諗的事就是按揭，否則最終上不到會要撻定，將是一個災難式的錯誤。的確，自住買家申請按揭具有優勢，600萬以下物業有機會做到八成、400萬元以下物業更有機會做到九成，而收租物業則一律只能做到五成，甚至更低。

2.論升跌。若然買樓升值，自然問題不大。但若貶值呢？亦會有人話「自住唔賣唔驚」！不過筆者絕不認同，對於不少人來說，買樓是何等大事，又怎會「唔驚買貴貨」，即使是買一件衫，之後發現大減價，都會有人大感不值，更何況是一層可能要供30年的樓。與其話「自住唔驚」，倒不如話自住業主買入之後「冇得驚」，皆因一旦成為「負資產」，想賣樓還要貼錢，自然動彈不得。又即使樓價升跌不多，一買一賣所牽涉釐印費等成本亦高，所以多一動不如一靜，以不變應萬變。然而，準買家們今刻未買則仍有較多選擇，單以「自住唔驚」作為買入理由絕對是講不過去。

3.論防守。當樓價下跌之時，相信總有一批人會話「啲樓長遠都係升嘅」。當然，正正常常做按揭，份工又安安定定，準時出糧、準時供樓，的確有「等佢升番」的本錢。怕就怕一批近年向發展商做了高成數按揭的買家，一旦遇上樓價下行，優惠期後轉按不成，更要捱貴息，又如何長守下去。

4.論成本。買自住樓其中一個最大的誘因，相信都是不想「白交租」。假設租用一個600萬元單位，以3%租金回報計算，每月租金約15,000元。若以八成按揭、供30年、2.375厘計算，則每月供款約18,655元，不過初期大約有一半是還利息（及後利息佔供款會減少）。在樓價無升跌之下，每月供款比租金多$3,000元，但實際慳了約6,000元，再保守地扣除約千元管理費及差餉，一年預計可節省60,000元。但若樓價下跌一成，損失已是60萬元。

當然，筆者認同長遠確是「買好過租」，惟此刻樓市轉勢，值博與否，見仁見智，而畢竟每個人情況都不同，單單是買樓前與家人同住還是每月交租，已經有天淵之別的盤算。又或今日樓市風高浪急之際，縱然大勢向下，亦難保閣下能夠成功執到「跳樓貨」。

筆者最終只是希望指出，無論買定唔買，最緊要是計好數，而非單單抱住一句「自住唔驚」就勇者無懼。

買樓計好數真係好重要，同計定黎緊既經濟環境，咁先買得安心，供得舒服

Monfortino

忍吓手好口

HKOXSEX

自住最重要是層樓適合,
如果供得起,
成區及境景合自己,
住幾十年, 買貴些少,
也不是問題

japhh

最重要係自己份工係咪穩陣
鐵飯碗果D 咪唔怕買囉