買房一定要這樣還款，你知道嗎？

怎麼那麼煩 · 發表於 2015-1-27 09:20:32

本帖最後由怎麼那麼煩於 2015-1-27 09:20 編輯

買房子，辦銀行按揭貸款，發現這裡面還有很多學問！
有的稍微不注意，就是十幾萬、幾十萬的差距。
對於我們一般平民要買房的，
準備好，開始看看不同還款方式的巨大差異囉...

一、貸款利率的折扣
現在，買房時要以最新政策為準，
一定要去查這個細節！
"發稿時最新的政策是，
首套首付三成，貸款利率維持基準利率6.55，
二套首付七成，貸款利率上浮1.1倍"

二、選擇還款方式
也許很多沒買過房子的人，
都不知道還銀行貸款還有方式可以選的。
家庭條件有限，能夠省一點就省一點。
還款方式有以下兩種方式，供大家參考！

1.等額本息還款。
其實，你在看一手房子的時候，
售樓小姐給你算的都是這種，
因為每月還款數額固定，
而且相對於另一種方式，這個金額更小，
更容易被買房者接受。

但是，你們知道這個的真實還款情況是什麼樣嗎？
接下來就用一個實例算給你看囉...

以貸款20年，貸款100萬元，
算下來月還7485.2元月還款為例。
每個月還銀行7485.2元......
其中，5458.33元是利息，2026.86元是本金,
也就是說，你還的錢，大部分是銀行利息，而本金還的較少。

到了還款期限一半的時候，（比如是20年還，你已經還了10年了），
利息已經在前10年還的差不多了，
但是你的本金還有很大部分沒還的，
這些是必須還的，即便你10年後條件好很多了，可以提前還了，
但是後面的基本是本金，利息很少，
你提前還已經沒有什麼意義了。

你在銀行，基本只跟你說這一種，
因為這樣，銀行的利益才會最大化。

大部分家庭，既然貸款20年，
不可能會在很短幾年就還完，
但是10年後一般能還完。
這樣，銀行的利息收益會減少很多，
所以，他們這種方式讓你前10年都在還利息，
而本金基本沒怎麼減少。
就算你有錢了，再還，銀行的利息都收入了絕大部分了，你提早還對銀行沒什麼損失。

2.等額本金還款。
我發現一個問題，就是，
銀行不會主動提出有這種還款方式。
基本都只說前一種。

還好我之前了解過，
就提出要還等額本金模式。

這個還是以貸款20年，貸款100萬元，
算下來月還9625元月還款為例。
每月還的錢要比等額本金多2140多元。
其中......4166.67元是本金，5458元是利息。
第2個月開始，只還9602.26元，
因為本金上月還了4166.67元，
這月利息重新計算，要少23元的利息。
以此類推，越到後面還款壓力越小。
但最重要的是......當你要提前還款的時候，
比如5年後，因為你選擇的方式，本金還的更多，
這個時候本金已經相對上一種方式要減少了許多，
提前還款的本金部分沖抵的更多，
這樣重新計算利息的時候要少許多利息支出，（每少一年都是近萬的利息）。

而且就算不提前還，這種方式，還20年，
也要少還14左右的利息！
只是前期壓力較大！但這是為了長遠的利益！

說一個插曲：
我前幾天去銀行辦貸款簽字，
同時有7-8家人，都是購房貸款的，
我們排第2位，前面那個女的，
5分鐘就簽字走人了（簽的等額本息），
我們在旁邊看，銀行辦事人員隻字不提還款方式。

輪到我們了，我們提出要用等額本金還，
那個人就把我們帶到行長室，
喊我們自己看兩種方式的具體還款，
(後來才知道是故意把我們隔離開來)，然後就走了。
等過了10多分鐘，我和女友商量好，
還是堅持自己的選擇--等額本金。
我們走回去找那個辦事員，
他已經在幫另外的人辦理了，
我們在旁邊看，全部簽的等額本息。
後來又輪到我們了，我們提出還是等額本金還款。
這個時候，旁邊的人問我們，
“還有別的還款方式？”
那個辦事員馬上打斷我們，
說是因為我們條件好點，
有能力想多還點，壓力就更大。
我明白他的意思叫我們不要說了，
我們就幾下簽了字走了......
看來銀行很不願意讓我們選擇這個方式，
因為銀行少賺了很多利息。
你想一個人節約2-3萬利息，
10 個人就是20-30萬，100個人呢？
簡直不敢想象了！！！

作為我們這種一般階層的人，
購買房子是大事情。
所以，在簽定合同後，
一定要在銀行貸款這方面多研究一下。
其實這樣算一算，銀行貸款這方面，合理分配，
可以節約十幾萬元的利息支出甚至更多。
折算成房價，就是少了近千元/坪！

原來貸款還有這些方式，在生活理財上多研究研究，就可以為我們省下更多金錢喔！