有關地產走勢的幾個想法

jj99

施永青連續三天寫了有關地產走勢的觀點，我有幾個想法：

。三月份樓宇買賣的登記只有6,825宗，創了13個月的新低，全港幾萬個地產代理，得 6千幾宗成交，就算加埋租盤同工商既生意，地產代理行業苦況可想而知。 政府既打擊炒樓變成打擊了地產代理同相關行業既生計！可是 按現時的社會情緒來看，政府不可能收回抑市政策。所以從事地產代理的朋友保重呀！
。樓價跌勢確認，一手樓及豪宅跌幅較大，二手市場因缺盤及業主態度而跌幅較細較慢。
。政策只調控價格但對解決港人住屋沒幫助，由於供應缺乏，更會令租金上漲，苦了中下階層！
。那些在街上叫囂打倒地產霸權的人或推波助瀾的政棍，是否要對這些反效果負責！

大家點睇？
政苦、小業主、想置業的人，下一步又應該點行？

原文現轉載如下。
(2013年04月10日)  【am730專欄】對二手樓價的預期
二手樓價的趨勢，大方向應與一手樓一致。一手樓價趨跌的時候，二手樓價絕對不可能背馳；買家自會擇平而噬，從而拉近兩者之間的距離。
不過，小業主的心態與發展商不一樣。大部分小業主只有一間樓，而且是自住為主。他們不像地產商那樣，有需要貨如輪轉的壓力。如果價錢不理想，他們可以自住一段時間之後再算。而大地產商則手上有多個地盤在施工，不同的時段都會有樓要落成；不賣的話，就會有存貨累積；不但會對現金流造成壓力，而且會對以後的銷售造成自我競爭；所以非賣不可。
香港的小業主，有六成已供完樓，即使加息對他們也沒有壓力，所以他們較有條件守住自己心目中的價位，誓不退讓。他們只有一間樓，賣錯了就損失慘重，無法補救。所以，他們對出售的時間與要求的價位都會十分謹慎。他們只會小步小步走，不可能像地產商那麼大刀闊斧。
因此，今次樓價的調整，會由地產商的一手樓帶頭，二手樓雖會跟着跌，但會跌得很慢。雙倍印花稅措施推出了一個月，中原城市指數才開始下跌。雖然已連跌了兩個星期，積累的跌幅亦不外0.53%，步伐非常緩慢，不像某些新盤，一減就是10%。
不過，二手市場的跌勢一旦確認，會持續相當一段時期，期間指數會拾級而下。可以預期：中原城市領先指數，在今後數星期裏，都會有得跌，冇得升；而且跌幅會進一步擴大；而在隨後的半年裏，也會跌多升少，頻率約為跌三、四次，才有機會升一次；而每月的跌幅約為1%至1.5%；半年也可能只跌10%左右。
日前，我預期一手樓價會跌5%至20%，為何預期二手樓價的跌幅卻相對少這麼多？原因是一手樓現時尚未有設計出一套反映價格起跌的指數，故只能了解不同樓盤的不同減價幅度，而不知道整體跌了多少。我估計某些豪宅盤可能要跌兩成，這只是較極端的例子。但二手市場已有中原城市指數，可以把各類樓宇一併合起來統計，令二手樓價升跌顯得相對平滑。
此外，新增的印花稅，會增加換樓的成本與風險。小業主只會慶幸自己在措施推出前已買了樓，不會放棄之前早買的好處，而去付出額外代價。因此，在二手市場上，不但會缺客，而且還會缺盤，令市場的交投雖然淡靜，但價格卻回落得十分緩慢。
從這個角度來看，政府企圖壓低整個存量房市場的樓價，去幫助尚未買樓的人置業，實是吃力不討好的做法。結果是傷害了大量小業主的利益後，卻一樣幫不到未買樓的人。以現時的價格去推算，即使是「上車」樓也從現有的水平跌兩成，大部分未置業的人一樣會負擔不起。所以我一向認為，政府應透過新批的土地去解決民生的需要，這樣政府會較有把握。至於二手市場，就任由市場力量去決定算了。

(2013年04月09日) 【am730 】專欄對樓價調整的預期
去年11月20日，政府推出買家印花稅，所有外來買家或以有限公司身份買樓的法人，都要額外繳交15%的印花稅。至今年2月22日，政府又對非首次置業的本地人徵收雙倍印花稅。起初，市場上仍有人說措施「冇料到」，但實際上這些措施都是針對性強，而且容易執行的。連同曾蔭權年代推出的短期轉讓額外印花稅，市場上除了少數首次置業者外，大部分原先的買家都成了排擠的對象。在這種情勢下，原先高企的樓價自然無法長期維持。
最近兩周的中原城市領先指數已開始回落，而媒體上又充斥着業主削價求售的案例，樓價需要往下調整已成了市場的主流意見。市場就是這樣不理性，不久前還認為政府措施沒有作用的人，一見形勢改變，立即可以從看好變看淡，一於跟着羊群走才感覺安全。看來，今次樓市往下調整，非一年半載都不會逆轉。
本來，今次樓市調整，並非經濟因素使然，而是由政府政策傾斜所導致的。因此，只要政府修正現有的政策，市況便會隨即改變。然而，社會上要求政府遏抑樓市的呼聲響亮，政府不可能短期裏改轅易轍，否則一定會被人指控，又再向地產商讓步。
地產發展商看來已對後市不存幻想，近期推出的新盤已主動減價。豪宅減得多一些，細單位則不用多減，也銷情不錯。因為豪宅的買家，相對依賴外地來客與本地投資者，兩者皆因高昂的印花稅而抗拒入市。相反，細單位的買家主要是本地首置人士，他們並非今次措施的打擊對象，無需在買樓時付出額外的交易費用。
不過，發展商手上要推的盤，有不少都屬豪宅；如果樓價在二千萬元以上，買家印花稅與雙倍印花稅加起來，高達樓價的23.5%，足以令很多買家望而卻步。發展商可能要減價19.25%(有4.25%的印花稅是原先也要付的)，才能抵銷印花稅方面的新增負擔，吸引買家入市。
然而，地產商是不會一次過退夠的。他們期望市場上仍存在着一定的好友。這些人可能會認為樓價本應還可以升高一級，所以不用一次過減19.25%，也可以吸引到買家。所以，地產商會分段逐級減價，希望不用減19.25%，已可找到支持位。
然而，現時樓市已經轉勢，相信樓市還可以再上一層樓的人少，擔心樓價還會下跌的人多，很多人連樓價在甚麼水平企得住都未有信心。因此，地產商如果逐級往下試支持位的話，很可能要減價超過19.25%才企得住。
不排除有些手上樓盤多，而又懂得策略的地產商，在試底時會加大步幅，每次減價都會令人詫異，以令有部分感到吸引。這樣既可以促進銷情，又可以及早找到支持位。對地產商來說，寧願跌得快一點，早點見底回升，屆時推盤就較為靠譜。我預期今次樓市調整，細樓跌5%至10%已夠，但豪宅可能要跌15%至20%。這只是一手市場的情況，二手市場的形勢容後再談。

(2013年04月08日)  【am730專欄】物業交投嚴重萎縮 傷害社會經濟發展
三月份樓宇買賣的登記只有6,825宗，比上月的9,643宗下降了三成，創了13個月的新低。這其實未能反映三月份房地產市場真正的慘況，因為從樓宇成交到真正在田土廳註冊登記，大約有一個月的時間差。三月份的市場情況起碼要在四月份的登記數字上才能反映出來。屆時出來的統計數字一定更加驚人。
據地產代理的反映，三月份二手市場的交投，起碼少了七成：連太古城這類熱門屋苑，三月的頭十天也竟然是零成交。即使是03年SARS期間，市況亦未有這麼慘淡，靠佣金收入的地產代理從業員，無不為此叫苦連天。他們擔心，政府若不及時修訂政策，代理公司遲早削舖裁員，他們很快會生計不保。
然而，按現時的社會情緒來看，政府不可能很快就收回抑市政策。社會上大部分人都覺得樓價偏高，現在抑市措施初見成效，沒理由這麼快就撤回。政府會擔心被人以為在向地產商輸送利益。
不過，政府亦不能只顧社會情緒，而不理會政策對社會造成的實質影響。樓宇交投大幅萎縮，不只地產代理行業會受到傷害，處理業權轉讓的律師樓、提供按揭的銀行，業務一樣同步萎縮。繼而會被波及的，還包括裝修、傢俬、家電、搬屋等行業。
交投減少會導致相關行業的職位減少，這種負面影響一般人都能預期。但交投萎縮的最大破壞力，是令社會資源沒法更好地被利用，社會是不斷變化的，不同的時段，都會出現一些更有能力利用土地資源的人。如果市場缺乏流轉，資源就沒法落入這些更有能力的人的手裡。以前內地經濟增長緩慢，就是因為計劃經濟缺乏交投流轉，資源運用的效益沒法充份發揮。現時特區政府新增的種種印花稅，實質上就是起著大幅增加交易費用，令交易萎縮的作用。結果必然會導致社會利用土地資源的能力降低，令整個社會的發展放慢，港人遲早要為此而付出代價。
此外，這些新增的印花稅還間接損害了物業擁有者的業權。出售權是私有產權的最重要組成部分，現在政府以行政命令，嚴重削弱了業主的出售物業能力，令他們蒙受龐大的經濟損失，必然會引起業權擁有者的不滿。
再者，當此全球大搞量化寬鬆的年代，各國政府都在亂印鈔票，港人買物業乃理性的自保行為；因為把現金存在銀行，遲早有一日會像塞浦路斯的存戶一樣被剃羊毛。政府要買物業的人付這麼高的印花稅，與塞浦路斯政府要收存款稅有何分別？簡直是「撳住嚟搶」。
現時這些「辣招」，只能阻人買樓，卻沒法令業主大幅減價，對未買樓的人幫助不大。如此害多於利的政策，政府應及時檢討。

肥叔叔

回應 jj99 #1 的帖子

我係從業員....... 我真無咩好講  

劍劍2号

...........................一個字, 等

jj99

我都鄧 D 地產代理 慘，我個相熟代理 格幾日就 問我賣唔賣樓，我早已說賣左我點？又買唔番！佢話就算唔賣都比個盤佢放下，試下 wo！

454

老C ..想吹郁個市 .....

好過膠等 ......  

劍劍2号

454 發表於 2013-4-12 00:21

                               
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老C ..想吹郁個市 .....

好過膠等 ......

⋯温咩吹

454

劍劍2号 發表於 2013-4-12 00:30

                               
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⋯温咩吹

出 口 術

kkkalvin

jj99 發表於 2013-4-11 06:27

                               
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施永青連續三天寫了有關地產走勢的觀點，我有幾個想法：

。三月份樓宇買賣的登記只有6,825宗，創了13個月 ...

施生在地產界打滾幾廿年, 應該講親的都係金科玉律. . . .但今日悶悶哋, 執佢口水吹吓先.
有幾點唔係好認同 :
社會利用土地資源的能力降低，令整個社會的發展放慢 - 冇錯, 正苦就係在減慢交易節奏, 以收拖延時間之效, 拖嚟做咩? 緊係想拖到有新供應為止啦! 所以咁睇落去, 到2015年前, 成個行頭都窄窄哋.
削弱了業主的出售物業能力，令他們蒙受龐大的經濟損失，必然會引起業權擁有者的不滿 - 係不滿, 不過依個世界從來都係講邊個大聲. 你估依家有樓在手的業主惡, 定係有正棍支持ge冇殼蝸牛大聲d???
不久前還認為政府措施沒有作用的人，一見形勢改變，立即可以從看好變看淡 - 依d叫醒目! 靈活! 香港人(發咗果d)最自豪ge!
政府企圖壓低整個存量房市場的樓價，去幫助尚未買樓的人置業，實是吃力不討好的做法 - 會錯意, 真正係拖慢節奏, 論點同上!
即使是「上車」樓也從現有的水平跌兩成，大部分未置業的人一樣會負擔不起 - 有兩點回應, 1) 依家大把阿爸阿媽去幫仔女, 幾份人一齊攪, 唔見得買唔起. 差在係肯唔肯. 2) 我都唔係好buy貪曾, 除咗以下依句"唔明點解樓市跌到好平冇人話買, 但係樓市升到癲就個個走去爭". 佢緊係唔明, 因為佢唔洗爭! 言歸正傳, 如果話你知d樓一年後實升一倍. 你睇吓仲有冇人會"負擔不起"?!個個即時仆倒去入貨啦! 所以買唔買, 好大部份只係~想唔想買!
吹完 ~~~ 鬆晒!
不喜物插!

最最認同依句"細單位的買家主要是本地首置人士，他們並非今次措施的打擊對象，無需在買樓時付出額外的交易費用", 不過最最最後最慘可能都係呢一班! 當大逆轉時, 佢哋可能就係大媽沙們ge最後甜品咧!

WalterSmith

而家二手樓價就算跌一成，真正買來自住的用家都唔會入市。

樓價呢兩三年升咗最少30%，一d大型市區屋苑仲接近一倍！，但人工加咗幾多？家下市區樓正常有兩房都四百萬，一般兩公婆打工仔有幾多供得起？

用家多數係七八十後剛結婚，他們年青時經過沙士，金融風暴，有幾多能不靠父母就憑自己當年經濟不景下儲嘅錢買樓？

買不到又要結婚或屋企唔夠住，就租樓，但又儲得幾多錢？樓市一直升。

所以就算跌到七千文呎當，當盤算緊供唔供到時，已經被炒家掃哂了

ash_xxxxxx

WalterSmith 發表於 2013-4-15 12:13

                               
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而家二手樓價就算跌一成，真正買來自住的用家都唔會入市。

樓價呢兩三年升咗最少30%，一d大型市區屋苑仲接 ...

其實我覺得500', 350萬都okay既...實用8000都可以接受...而家市區閒閒地都成皮...所以跌2成我覺得okay...
比100首期,借250萬,而家息口低,2公婆肯做野都應該有2皮幾-3皮...供到既