我的10年炒樓經驗, 從8萬炒到500萬 2

taihung28

返到屯門屋企, 我即刻部計數機出來計下, 睇下有無蝕或賺少左幾多. 個單位10萬買番來, 買屋的地產佣$8000, 買屋的律師費$5000, 裝修條數就犀利囉; 材料已經約$15000, 因為唐七樓關系運輸搬工又約$3000, 我老死肥仔人工$13000(雖然佢話吳收人工, 但我覺得老友都要食飯, 無理由吳俾佢.), 我自己人工$16000(仲未計平時阿嬋叫左執執右執執的人工), 俾左地產租出佣金$800, 成條大數已經$160800. 再加上1個月後賣出的律師費又$5000, 我成個單野的成本係$165800. 宜家賣得19萬, 利潤只得$24200咁大把, 同我預期的目標相差好遠. 我計完數嬲到拍一聲掟爛左部計數機(唉! 又多左百幾元計數機的成本要計埋落去 ), 我除左吳滿意賺得少外, 最慶就係知道左俾阿嬋當傻仔咁玩左兩個月. 當時我老豆老母俾我嚇到系房即刻彈出來問我咩事, 我就成件事講番俾佢地聽. 佢地就勸我話: 算啦人地食鹽多過你食米, 行橋多過你行路, 何況你都吳算俾佢搵笨, 起碼你都慳左$7200地產賣屋的佣又學到野, 仲有錢賺姐, 咁嬲做乜. 人就係咁, 當你認為可以賺到6萬時, 你只賺得2萬幾, 你反而會覺得蝕左3,4萬.
第二日阿嬋打電話來問我用開邊間律師樓同律師收我幾多錢. 我第一時間心諗關你春事咩, 於是就話無帶律師咭片, 遲D覆佢. 其我根本就吳想覆, 我心諗最好你搵吳到律師幫你攪, 到時我就借D意殺訂, 等你捉蟲入屎忽, 到時我就哈哈哈出番啖氣. 過左一陣我系度諗, 以佢咁醒同咁有經驗無可能搵吳到律師, 佢咁問我一定有原因. 於事我就覆番電話俾佢, 問佢點解要知我搵邊個律師. 佢就話咁樣律師費會平D. 我就懶醒咁同佢講尼D樓搵到律師肯做都算好, 律師費邊有得平. 跟住我就慢慢解釋我知: 原來律師幫人買屋時要做的主要工作係對下欠差餉地租同個單位有無欠管理費及業主立案法團的費用, CHEEK下政有無D乜令物(例如僭建清拆令), 睇下屋契有無問題.頭兩樣打下電話下電腦已經查到; 但睇屋契呢就最小要睇幾日, 因為一份屋契最少都有成百頁, 每1頁都有可能有D以往每手業主留低的古怪條文(曾經有座大就因為以前有位業主留低左限制高度, 令尼座樓重建時吳可以起高過20層); 但因為我買屋時個律師已經睇過, 而我有無加入限制條文佢亦清楚, 基本上我下一手買家搵佢幫手, 佢根本乜都吳使做就有律師費收, 所以會平D. 後來佢仲話我知, 賣屋的律師費應該會平過買屋最少1/3, 因為除非買家的律師CHEEK到有問題, 如果吳係賣屋時律師根本乜都吳使做, 凈係對下數同幫我收齊尾數就攪掂. 嘩! 我聽完先知我老豆果句[人地食鹽多過你食米, 行橋多過你行路]係點解. 我真係佩服到想認尼位阿嬋做契媽咁滯.
各位吳該俾多D反應我, 吳一定要讚, 批評下都好, 如果吳係我會無心機繼續寫落去.



快又好到左上律師樓果日, 我同妹妹約埋阿嬋一齊上去, 大家有傾有講都幾開心. 緊係啦, 因為我已經開始用佢條橋, 並且成功搵到個11萬的單位簽埋約. 阿嬋就仲系我面前扮到癲癲得得, 我同我妹就緊係扮唐唐(); 因為我想學周星星咁同D叻人做朋友, 如果我玩踢爆又硬膠又意義. 我記得我老成豆日掛系口邊的說話: 搵笨搵笨, 你吳 笨阿水都吳搵你. 亦即是話俾人搵笨吳係咩一回事, 做人大方D自已都開心D(我係吳係好阿Q尼? 又或者我真係好Q ). 跟住落去幾個月, 都係賣出又買入咁炒左兩三個分契單位, 大約賺左十靚萬; 因為過程無乜特別, D單位又係無乜大分別, 所以詳細已經吳記得, 凈係記得我炒完最後一個分契單位銀行戶口大約35萬. 我當時好大感祝, 辛辛苦苦做左十幾年, 蓄得12萬, 炒炒賣賣1年吳夠就賺廿幾萬, 真係覺得果十幾年好似白過咁. 好啦! 寫到尼度分契樓編就完了. 跟住落來就係我地好多香港人都有的共同記憶, 亦都係港人最慘痛的記憶, 03沙示唐樓編. 我就系果一年賺到第一個100萬.(仲有洋樓編同轉戰大西北村屋編)
我記得02年尾我最後賣出的分契樓係23萬, 但同時其它分契樓吳知係吳係因我的關系亦上到20萬左右, 當時好難搵到平盤, 就算搵到都要成16,17萬; 我自己分析過尼D分契樓, 20萬以下好多人會買, 而且仲買得起. 20萬以上就吳同, 因為會一次過俾20萬以上的人根本吳會買尼類單位, 佢地寧願20萬交首期買層企企理理的洋樓, 分契樓銀行又吳會借貸, 無得供,  所以我一早定左超過15萬就轉移目標炒有原整業權的唐樓.(後來証實我錯左, 因為尼D分契樓宜家竟然升到70, 80萬, 連我都吳知有咩人會咁醒會成80萬買D咁高質素的單位, 希望吳係同胞啦, 吳係又話我地D港燦厄佢地吳係阿燦.)
又係本文大奸角地產婆佢帶我睇第1層唐樓開價50萬, 我記得果層係唐7樓, 單位入面就四四方方, 三房兩廳足600尺, 但D墻同門框都梅晒, 打一 拳都驚佢. 不過地產婆話層樓係舊D但就可以按, 我只需要廿靚萬做首期, 再將個單位開4個1房1廳百靚尺的細單位, 基本上同分契樓無分別, 每個單位可以租到$1700以上. 嘩! 我1計數就以為和味過和味龍, 即刻又展開呀支呀左乒乓波的講價遊戲.(層樓凈放賣, 吳放租, 無得用阿嬋橋) 結果成功打左個9折, 即係45萬. 我就又落1萬訂. 系簽約時我發覺張約吳同左, 要上兩次律師樓, 於是問地產婆. 佢果陳時先解釋我知正常的買賣程序係簽臨約時落訂, 訂金幾多吳緊要業主肯收就OK; 跟住約15日內就上律師樓, 律師CHEEK過契無問題就落夠成交價的1成訂金, 俗稱落大訂簽正式買賣合約, 有問題就問你接吳接受, 吳接受就幫你追番D臨時訂金; 落完大訂律師CHEEK過無問題, 就依臨約交吉日期成交俾尾數, 但系過大訂到成交日期間所有有風險都由買方負責, 包括層樓火祝, 甚至層樓左都要買. 由於我之前買分契樓樓價低, 一兩萬已經過左大訂個數, 所以先係上1次律師樓. 佢老味, 香港仲有無地產法, 之前幾單D經紀可以收大左訂, 但咁重要野都吳講, 好彩無事, 如果真係火祝我真係一眼淚. 不過講到底都係自已實碌, 亦好彩夠付碌, 傻人有傻福.

(最新章我仲寫緊, 應該5-6日到, 請各入來支持下, 俾多滴油我.
另外請各位幫下手, 將本文推出高登同discuz.)因為我用電腦好渣, 請幫忙, 多謝.


第二日我走左去屋企附近1間銀行, 我行埋客戶服務柜位同個女職員講想做樓宇按揭, 於是佢就請我入左一間房度等樓按部的職員來. 過左5分鐘左右, 就有一肥一瘦兩條粉腸入來, 巡例互相介紹下, 我就我D稅單同臨時買賣合約出來話想做按揭. 肥粉腸接過睇左一陳就放低, 話有D事行左出去, 叫瘦粉腸攪掂佢.
瘦粉腸睇左一陣就話要10分鐘左右CHEEK下D資料, 咁我就話吳緊要橫掂我都想去去洗手間. 我去完洗手間開完大洗完手, 我行出洗手間就見到肥粉腸同個女職員系果間房過D細聲講大聲笑. 我聽到個女職員講: 吳係馬, 就咁臨約同稅單上來, 仲要簽約之前無來估價, 層樓仲係三十幾年唐樓, 邊個咁無常識同白痴真係要見下. 肥粉腸就話: 呢未頭先你請佢入房果個囉. 跟住佢就擰轉頭一指, 咁岩果時我推門返入房, 佢就指到我正一正. 當時我真係到想搵窿捐, 果條女仲笑到標眼淚. 我即刻入去番D野, 臨走果陣佢地仲一字平排咁用忍住笑個樣同我講SORRY, 我就焗住面紅紅咁話吳緊要. 我當時真係武林第一高手(小李阿媽), 笑完我仲要整個咁SORRY形式我嘆.
去完銀行嬲到爆炸即刻去深水搵地產婆發佢爛渣. 去到地產婆度, 我將頭先件事講左佢聽, 點知個8婆仲笑到GA GA聲, 我就系度慶過火爐. 佢笑完先講我知: 通常D樓過左30年銀行都吳受按, 如果要按只可以按財仔(財務公司); 面且所有樓宇按揭都可以系簽約前D資料去估價, 減少按揭公司吳批而道至買家損失的風險. 曲街, 你吳好拜山先講, 攪到我整單咁野.
當日午我走左去地產婆介紹的財務公司. 入去傾左兩個鐘, 得到的答案係可以按, 但只可以按5成, 要供5年, 年息成38厘, 每月要供$8422, 借佢22萬5千, 5年利息總共成28萬. 佢老母, 咁同借貴利有咩分別. 當年我月入都係得1萬鬆D, 月供8千幾, 吳食飯都供吳起, 咁情況寧願撻訂都吳借啦. 又俾地產婆點多鑊. 佢老母, 個8婆成誤導我, 尼次真係俾佢玩殘.(待續)

(各位遲D我會用老死個網站做首發網, 網名系簽名度, 你地做定准備功夫, 當然U仔我都會照POST. 仲有請各位多D系度同我加油, 少左人留貼我驚自已會跌WA, 多d人同傾計我會多d靈感, 寫都寫得快d 同興奮d) P8在62頁


尼一段係我向我FACEBOOK的朋友SAY SORRY, 特別系尋晚漏夜寫.

第三日我捉左兩個老友出來, 想睇下佢地幫吳幫到我或者幫我度下計. 其中1個就係宜家寫系我簽名度個網站的站的站長hksummit. 尼個人一定要花D筆墨講下佢的經歷, 簡直勵志過電視劇.(順便幫佢賣下免費廣告). 佢讀書吳多, 中3未讀完就出左來做野搵食. 系92年至98年, 6年打工都總共搵過1000萬; 當年佢仲係20鬆D, 我系佢身邊黐飲黐食都黐吳少. 98年年尾, 佢俾4大高手圍毆. 首先係亞洲第一高手聯同當時香港第一高手老懞董, 使出一招亞洲金融風暴X85000打到佢殘, 跟住澳門第一高手何老大使出一招葡京吸血, 打到佢變植物人, 最後銀行佬就下達銀河追殺令, 就咁收左佢皮. 跟住佢就嘗盡人間冷暖, 世態炎涼. 好在佢身邊仲有我尼個老友雪中送碳, 亦都好在佢無D碳去燒 (幾大都寫到我自己偉大D). 龍潛13年, 系2011年捉緊1個機會番身, 宜家再次向千萬高峰挑戰. 各位如果可以到佢寫自己的經歷出來, 肯定仲爆過我. 各位年輕人真係要學下佢, 吳好成日話香港無機會. 佢吳入我POST 我都吳記得當年搵過佢籌錢. 佢當年真係話香港邊有600尺賣幾十萬樓, 仲叫我小心遇老千. 其實我當年搵佢都知佢當時咩環境, 但佢頭腦好醒, 我主要都係睇下佢有無計, 點知佢當我吹水.(心水清的讀者應該知點搵佢)
另外一個老友就係兜偉. 尼條友都係個經典人物. 我同佢由細一齊打交打到大. 佢D性格真係惡過老虎, 曾經有次(當時我地已經成年)我地兩丁友同人地5條麻甩佬打, 我打兩個佢打3個; 我俾人扑穿左個頭, 佢就追住人地來打, 仲要打贏果下先誇張. 個老友爆缸都吳理, 仲掛住追人兩條街來打, 如果佢生系三國演義年代, 我諗呂布加埋張飛都俾佢掃低. 佢雖然好抽, 但人如其名, 過就有父蔭. 當年佢老豆醒左成300萬俾佢, 佢住300萬有正經生意吳做, 走去搵個古惑仔合作開鳳樓, 結果俾人洞左成40萬. 之後我就叫佢將D錢交晒俾佢老婆, 佢自己吳好理, 佢聽左我講, 攪到我捉晒虫.
我 記得當日我約左佢系佢屋企附近的餐廳見面. 我1開口問佢借30萬, 佢諗都吳諗就應承我, 跟住即刻返去問老婆錢. 我系餐廳度等左成個幾鐘都吳見佢返落來, 當時我系度諗由細玩到大, 吳借未講句囉, 吳使閃左去呀? 正想走時, 我見佢氣噓氣吋咁跑番來, 仲同我講佢打到佢老婆頭咁, 佢老婆都吳肯錢出來. 嘩, 咁野都做得出? 我即刻買左個果籃, 捉埋條曲街上去同阿嫂道歉認念錯跪痰罐. 你話我係吳係捉虫捉到蝕埋個果籃.
幾年後我發現自系同兜偉借錢過程中犯左3大錯誤:1.我吳應該凈係同佢講, 應該約佢兩公婆一齊講, 因為我明知D錢系佢老婆度.2.我吳應該約系餐廳講, 應該約佢地去我想買單位度講, 咁佢老婆先有信心.3.我根本吳應該搵佢地借, 應該搵佢地夾份買, 賺到就兩分, 益下D兄弟都好. 好似我咁, 乜都無俾人睇到就開口借幾十萬, 阿水借俾你咩? 就算好似兜偉咁雷, 結果都係過到佢果關都過吳到佢D女人果關.(待續)