畢老林 投資者日記 2012年8月20日

wohoho2

2012年8月20日星期一

畢老林 投資者日記 2012年8月20日

畢老林:神推鬼擁又見「97」   (2012-08-20 08:56:50)

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8月19日，周日。本港樓價節節上揚，再次壓倒一切，成為城中第一熱話。本報上周六頭版頭條標題是：〈樓價指數新高新界細價樓直逼市區〉。眼球向下移動，主要屋苑最高呎價一目了然。太古城一個3月成交單位呎價高達17614元，而樓齡數十年的老牌屋苑美孚新?，一個本月賣出的單位，呎價亦達9110元，「准萬元戶」氣勢逼人。

全球眼光看港樓
「樓瘋」再現，運輸及房屋局局長張炳良近日開腔，揚言必要時將出招為樓市降溫。然而，特首梁振英有言在先，不會為遷就市民購買力而壓低樓價。一言既出，市民「心領神會」鬥快入市，CY既明言不會因應市民負擔能力幹預樓市，等於間接提醒公眾，今天不買明天可能更貴。基於先有通脹預期才有通脹的道理，特首金口既開，大埔細價樓炒至六七千元一呎、高齡屋苑離「萬元戶」咫尺之遙，不過拜CY「溫馨提示」所賜，張局長「出口術」關注樓市發展，誰會在意？

港人都埋怨內地同胞財大氣粗炒貴港樓，惟易地而處，內地人不也怪責港人推高國內尤其珠三角一帶樓價？與其執著於誰要為誰「望磚興歎」負責，不如把目光放遠一點，看看把中港樓市置於全球，我們的樓價又是否那麼高不可攀。

最新一期《經濟學人》發表了一個環球樓價指標，透過二十一個國家/地區過去一年和五年的樓價變化，以及樓價對租金/收入比率，為世界房產市場探風把脈。

大家最關心的當然是香港樓市，但不妨先看二十一個市場的整體表現。截至2012年中的十二個月，樓價下跌的市場共十二個，占比57％；在九個樓價上升的市場中，五個即逾半幅度較一年前放緩，當中包括香港。

這個調查結果，跟港人日夕感受的樓市熾熱氣氛似乎格格不入。然而，從本報8月18日引用的中原城市領先指標(CCL)可見，本港樓價由2010年中約80點水平，一年後漲至約100點，升幅25％左右。這段時間樓價的確大升，與《經人》數據顯示同期港樓上漲二成八完全?合。不過，市民以至業界當時對後市皆不敢過分樂觀，准業主和炒家都抱觀望態度。

隨後九個月，樓價果然出現溫和調整，CCL從100點水平回落至今年首季約94點，下跌6％左右。換句話說，樓價重踏升軌且一發難收，97狂態再現，嚴格來說是今年次季才發生的事。也許未及更新的關系，《經人》對本地傳媒最關注的業主反價賠訂仍多賺十個八個巴仙的個案，無法納入計算，以致得出去年中以來本港樓價升幅放緩的結論。然而，考慮到這個因素，《經人》指標內香港樓價過去一年上升6.4％的評估【表1】，跟中原城市領先指標去年6月至今年6月錄得的約半成升幅相差無幾。

爆先爆後一個模
數據大致相同，那麼把本港樓市置於世界層面觀察，又有什麼發現？以過去五年(2007至2012年)作比較基礎，本港樓價堪稱一枝獨秀，升幅63.6％，拋離第二位的奧地利(23.1％)和第三位的新加坡(21.1％)【表1】。可是，以97樓市「爆煲」為起步點，則本港樓價從1997至去年仍錄得1％的跌幅【表2】，除了日本外，沒有一個市場差得過香港，連遭謔稱「歐豬」且經曆樓市泡沫爆破的愛爾蘭(1997至2011年樓價上升118％)和西班牙(同期樓價升157％)，表現亦遠勝香港。

這不足為奇，本港樓市自上世紀八十年代後期起飛，至1997年見頂；愛爾蘭樓市1995年展開升浪，2007年見頂，十二年間暴漲五倍。港樓97爆、愛樓07爆，那只是爆先爆後的問題。泡沫一旦破滅，必須經過長時間休養生息，才有複蘇希望，日本至今便一沉不起。97後，香港經曆六年療傷期，樓市始再踏征途。愛爾蘭樓價07年見頂以來雖已大跌一半，惟過去十二個月表現最差的樓市仍數愛爾蘭，跌幅接近一成半，跟另一歐羅區財困國西班牙難兄難弟，後者樓價見頂以來回落23％，過去一年再挫8％，全球表現第二差。顯而易見，經濟低迷失業飛升，令西愛房產市道欲振無從，意味著樓市爆煲雖已四五年，兩國樓價調整還未夠深，離見底尚遠。

香港銀行風險管理遠勝愛爾蘭、西班牙，樓市爆煲並未拖垮金融體系。不過，無論香港還是西愛，樓市先後出現巨型泡沫，歸根結底都是投資者/置業人士對房產盲目樂觀、樓價愈升愈多人「恐慌性」入市有以致之。歐洲窮國還在經曆香港「沙士」階段(甚至未到)，港樓重展升浪卻已接近十年。從西愛樓價見頂的2007年起計，歐洲不論強國弱國以至是否歐羅區成員，樓市皆深受金融危機拖累，荷蘭、丹麥、英國過去五年樓價跌幅均在一至二成之間，跟香港急升近六成半、新加坡漲二成一、中國大陸升一成七、澳洲漲近一成，境況不可同日而語。在西方金融動蕩經濟大開倒車期間，資金追捧亞太區房產物業，彰彰明甚。

值得港人注意的是澳洲。袋鼠國樓價過去五年升幅雖遠不如港，惟澳洲樓市於亞洲金融風暴爆發時，既未像港樓般「爆到七彩」，歐美樓市在次按觸發金融危機前後相繼見頂，澳洲同樣能獨善其身。從1997至2011年，本港樓價下跌1％，但澳洲升幅卻達215％【表2】，後者樓市之穩可見一斑。

留意表內樓價對租金比率一欄，以去年水平計，港樓價格對租金比率高於長期平均值53.7％，居於世界最前列，惟澳洲偏離幅度更大，達56.4％。【表2】羅列的市場中，以樓價對租金比率為估值准則，澳洲香港堪稱「一時瑜亮」。過去一年情況又如何？從【表1】可見，澳洲樓價對租金比率已回落至45％，但香港卻進一步升至64％水平。

梁振英上場後非但未如不少人估計般制訂可能對樓市不利的政策，還驚閣下反應遲鈍，明言政府不會為遷就市民購買力而壓抑樓價。《經人》未及更新數據，本港樓價對租金比率在環球已數一數二，若把近期情況加入考慮，進一步偏離長期平均值勢所必然，意味著市民置業又難一點。

本港樓市牽涉的利益太多，享政策之利的地產商和「幫地產商打工」的市民，大都不欲再談97。然而，前任特首曾蔭權一句政府推?樓市易，令樓價回升難；現任長官梁振英一聲不會為遷就市民購買力而壓低樓價。在神推鬼擁下，香港在不知不覺中又一次踏上了「97之路」！

水晶晶

wohoho2 發表於 2012-8-20 14:03

                               
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多謝wohoho2發帖分享!呢度適合D

yk8686

每個國家經濟, 面積, 人口, 都唔一樣, 有咩好比較?

覺得邊度好,直接移民去仲簡單

yk8686

煩惱 發表於 2012-8-20 18:46

                               
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你睇晒全文？

睇下無壞既........

yk8686

煩惱 發表於 2012-8-20 20:03

                               
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肥叔~~~~ 幫手電 10／10 比呢位有心人吖....

咪咁衰啦。。。又唔係叫你逐隻字去刨，睇明佢想講咩咪得囉。

wahyan

cy一定不會推低樓價,最主要供求失衡,加上貨幣通脹,短期內對壞消息是會免疫