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【明報專訊】曾任中央政策組非全職顧問，現時是房委會委員的恒生管理學院商學院院長蘇偉文，近年經常在報章發表有關房屋政策及置業分析的文章，最近更將之輯錄成新作《置業首冊》。
蘇偉文認為，近年不少年輕人大嘆買樓難，除了因樓價高企外，也與年輕人收入停滯不前有關。他建議如年輕人的職業和收入穩定，就算透過按揭保險也應盡快上車。他認為，若希望日後可以抽到新居屋，機會其實相對渺茫；而等樓價跌，也難以估計樓價何時見頂。此外，樓價跌時工作也可能變得不穩陣和收入縮水，買樓同樣不容易。
蘇偉文回憶﹕「1988年我剛工作時，人工已是1.3萬元。同時期一般大學畢業生，起薪有7000元至8000元也很平常。當時沙田第一城，十多二十萬元已有交易。20年多後，今天大學畢業生起薪沒升多少，第一城樓價卻升了不知多少倍，現時年輕人買樓自然不容易！」
他又指出，以前香港經濟增長強勁，打工仔年年雙位數加薪很平常，就算剛買樓時每月供款佔收入八成，加了數次人工，供款負擔便輕易減至五成或以下。近年，在全球化競爭之下，年輕人競爭優勢大減，人工增長也緩慢，在高樓價下儲首期置業便困難得多。
若收入穩定 九成按揭上車
不過，蘇偉文指年輕人要上車還是有方法。「比方說，買一層300萬的樓，若能申請到按揭保險，只要支付30萬元作首期，其中一半約15萬元可問父母借，另外約15萬元則透過儲蓄，年輕人只要節約消費，3年左右便可儲到首期。當然，要以如此高槓桿入市，前提是工作和收入要穩定。」
上車後樓價若跌 換樓也會廉宜
蘇偉文認為，「上車冇得等，唔好諗樓價升定跌」，即使花300萬元買入的樓跌至零，用百分比計固然蝕得慘烈，但「absolute amount（實際金額）只係唔見300萬，後生還可搵得番」，加上樓價跌時，換樓也相對廉宜，樓價跌也可以是換樓的時機。
買樓為自己 莫與霸權鬥氣
然而，也有不少年輕人說人工低，物價高，儲錢不容易。蘇偉文認為儲不到錢只是藉口，「想上車就焗你買（樓），自會死慳死抵，日日帶飯都要上車」。他指出，要圓置業夢必然要犧牲，現今部分年輕人認為某些活動是常態，手機要揀最新款，每年要外遊旅行見識世界，更要經常和朋友唱K吃喝，但這真是必要的嗎，要買樓就要在其他使費上將就一下。
也有人說買樓猶如屈服於地產霸權，蘇偉文就認為，「（如果）不能打敗你的敵人，就和他同流合污」，買樓是為自己，不是為鬥氣。
租金回報低 領匯息高易套現
雖然蘇偉文認為，買樓自住宜盡快上車，但若作投資，就有不同考慮。「不買樓，租樓住也要付租金，若樓價跌了，省回的租金，可補回部分供款損失。」至於投資，永遠都難以估計樓價是否已見頂，但以現時樓價水平，似乎博升值的成分，多於租金回報，尤其是豪宅，現時租金回報率超低，一旦樓價回跌，租金收入難以彌補供樓的損失。
「要求租金回報，其實有不少替代品，比如可買領匯（0823），現時派息仍有4厘以上，不遜於買樓收租，甚至更高，流通性也高，可以隨時套現。而買樓投資，最大『優點』是具槓桿效果，可以以小博大。」
雖然講得有道理, 但上車又未至要3M樓啦, 父母亦唔一定有15萬借架嘛, 仲有保費, 佣金, stamp呢,
學者始終係學者, 理論大過實際
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發表於 2012-8-2 11:49:03
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